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Etapa 4.

a) Se, durante a locação, deteriorar a coisa alugada, com culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel?

R. Não caberá redução no valor do aluguel, se a coisa deteriorar por culpa ou dolo do inquilino, conforme nosso Código Civil Art. 569, a saber:

Art. 569. O locatário é obrigado:

I- A servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

IV- A restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Cabe ao Locatário, o dever de, Art. 23. O locatário é obrigado a:

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

DOUTRINA E ARTIGO CIENTÍFICO.

Obrigações do Locatário

Art. 569 – O locatário é obrigado:

I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

* Vide art. 570 do Código Civil.

* Lei nº 8.245/91, art. 23, II.

II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

* Lei nº 8.245/91, art. 9º, III, 23, I e 62.

III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

* Lei nº 8.245/91, art. 23, IV.

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

* Vide arts. 575, 1.402 e 1.508 do Código Civil.

* Lei nº 8.245/91, arts. 22, V, X, 23, I, II, III, IV, V, XII, §§ 1º a 3º.

Salientando ser o contrato de locação, um contrato sinalagmatico, onde há prestações para as duas partes, cabe-nos agora discorrer sobre as obrigações do locatário. O primeiro artigo a trazer obrigações do locatário é o art. 569 e incisos.

Na primeira parte do inciso 1º do art. 569 é pacifica a compreensão de que o desvio de finalidade caracteriza uma infração legal da locação, conforme citação do professor Pablo Stolze: “Isso decorre da natureza causal do contrato de locação, sendo o desvio da finalidade pactuada um ilícito contratual que autoriza não somente a resolução da avença, mas também a demanda por perdas e danos.”( Pablo Stolze Gagliano, V.P 221)

A segunda parte do inciso 1º traz às claras o dever de conservação do locatário para com a coisa locada, uma vez que investido da posse da “RES“ o locatário é responsável como se sua fosse. Como aborda Pablo Stolze Gagliano: “Consideramos mais didático afirmar que, na verdade, deve o locatário tratar o bem locado melhor do que se fosse seu, uma vez que, se seu fosse, ato ilícito algum cometeria, em principio, se o destruísse, o que, definitivamente, não pode ser feito na locação, em que a restituição da coisa é também um dever contratual.” ( Pablo Stolze Gagliano V. P.222 )

O art. 569, inciso 2º trata da mais clara obrigação do locatário. Sendo o locador possuidor do direito de exigir o pagamento, pontual do aluguel, observa-se que com o uso da coisa fica o locatário submetido ao pagamento do aluguel dentro do prazo ajustado. Assim é o entendimento do professor Pablo Stolze Gagliano: “O pagamento pela locação é normalmente pós- retributivo, ou seja, pago após o início do uso (e gozo) do bem, podendo, porém, ser estabelecido de forma diversa.” ( Pablo Stolze Gagliano V. P.222 ).

Conforme anteriormente citado no destaque do art.568, temos como obrigação do locador manter o locatário livre de embaraços e turbações de terceiros. Cabe ao locatário informar ao locador a ocorrência de tais turbações, conforme estabelece o art.569, inciso III. Assim discorre Pablo Stolze Gagliano: “Não há duvida de que é dever consectário do locatário levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito, para que o locador providencie as diligências necessárias para a defesa da coisa locada.” ( Pablo Stolze Gagliano V. P.223.

Por fim chegamos a última obrigação elencada no art. 569, que esta prevista no seu inciso 4º.

Com o fim do contrato de locação, nada mais natural que a restituição da coisa, todavia deve o locatário restituir a coisa no estado que recebeu, ressalvados os casos em que ocorra deterioração natural ou por uso regular. Corrobora neste entendimento professor Pablo Stolze Gagliano: “ É obrigação fundamental do locatário, sendo direito do locador, restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. Neste dever é evidente que se pressupõe a devida conservação da coisa locada, admitindo-se obviamente, não somente as deteriorações naturais pelo uso, mas também pelo decurso inexorável do tempo.” ( Pablo Stolze Gagliano V. P.223 )

Art. 570 – Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

* Vide arts. 402 a 405 e 569, IV, do Código Civil.

* Lei nº 8.245/91, arts. 4º e 9º, II.

O desvio de finalidade previsto no art. 570 CC, faz surgir a possibilidade do locador de rescindir o contrato e ainda pleitear perdas e danos, como observa Carlos Roberto Gonçalves: “ O emprego da coisa em uso diverso do ajustado ou daquele que a que se destina, ou de forma abusiva a ponto de danificá-la, autoriza o locador a “rescindir o contrato”, bem como a “ exigir perdas e danos” ( CC, art. 570). O desvio de finalidade deve ser aferido em cada caso. A infração mais comumente praticada por locatários é a transformação de prédio residencial em casa de comércio, ou em depósito de materiais, em escola, em sede de partido ou centro espírita.”