O URBANISMO: ÁGUA ESPRAIADA JABAQUARA

UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE

ESCOLA DE ENGENHARIA

ENGENHARIA CIVIL

TRABALHO DE URBANISMO

ÁGUAS ESPRAIADAS - JABAQUARA

São Paulo 2015

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1. INTRODUÇÃO

1.1 Descrição e Histórico da Operação Urbana

A Operação Urbana Água Espraiada foi apresentada pela primeira vez pela iniciativa privada e foi a primeira aprovada após o Estatuto da Cidade e já nasceu como “Consorciada” podendo utilizar plenamente os dispositivos da lei federal. Tem como diretriz principal a revitalização da região de sua abrangência com intervenções que incluem sistema viário, transporte coletivo, habitação social e criação de espaços públicos de lazer e esportes.

Os recursos foram destinados a construção da Ponte Otávio Frias Filho (Ponte Estaiada); empreendimentos habitacionais destinados à população moradora do Jd. Edith e demais assentamentos irregulares ao longo do Córrego Água Espraiada que foram ou serão atingidos pelas obras prevista na Lei; projetos e obras relativos às vias locais do Brooklin, prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho até a Rodovia dos Imigrantes (Túnel e Via Parque - vias de acesso local aos bairros da região e um grande parque linear com aproximadamente 612 mil m²); Parque Chuvisco e prolongamento da Avenida Chucri Zaidan , que se estenderá até a Avenida João Dias. Em atendimento à Licença Ambiental Prévia da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, foi incorporada a construção de uma ponte entre as pontes do Morumbi e João Dias; e, por fim, transporte coletivo (incluindo Metrô).

Os recursos para financiar tais intervenções são oriundos da venda em leilões de Certificados de Potencial Adicional de Construção – os CEPAC, e também de investimentos do orçamento do município.

1.2 Estudo Físico Territorial

A Operação Água Espraiada (Lei n° 15.416/2011) está localizada na região sul do município de São Paulo, abrangendo parte da Marginal Pinheiros e toda a extensão da avenida Jornalista Roberto Marinho, conforme mapa abaixo:

[pic 1]

1.3 Estudo Sócio Econômico

A região apresenta cenários diversos - galpões industriais em processo de desativação e, portanto, trechos com baixa atividade comercial e poucas moradias; e os novos empreendimentos comerciais e de serviços, de grande porte, assinalando uma nova tipologia de edifícios verticais, que marcam um novo centro terciário da metrópole. Há também lançamentos de edifícios residenciais em condomínios.

Esse crescimento imobiliário intensifica o adensamento populacional e consequentemente as demandas correspondentes, principalmente no bairro da Chácara Santo Antônio, o que coloca a infraestrutura urbana existente sob pressão, dado que o sistema viário é insuficiente para atender uma demanda futura, e reduzida a oferta de equipamentos públicos, áreas verdes e praças.

Pelos aspectos físicos geográficos, a região integra-se à orla fluvial, já que corresponde a parte da antiga várzea do Rio Pinheiros, importante curso d'água da cidade de São Paulo, e deve beneficiar-se de projetos de despoluição e de recuperação ambiental do rio.

Terreno:

Localização:

[pic 2]

 Preço estimado do m²: R$ 6.245,00

 

Área do terreno: aproximadamente 7056 m²

Preço do terreno: R$ 44.039.740,00

[pic 3]

Subprefeitura Jabaquara

[pic 4]

CATEGORIA DE USO

De acordo com o Plano Diretor, o terreno está localizado em uma Macroárea de Estruturação Metropolitana, conforme segue abaixo o mapa extraído do site da Prefeitura e a respectiva tabela extraída do Plano:

[pic 5][pic 6]

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

Quadros do Zoneamento (O terreno está na Zona Mista de Média Densidade)

[pic 7]

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Segundo a Sub Prefeitura de Jabaquara:

ZM – 2

Taxa de ocupação máxima de 0,70;

Coeficiente de aproveitamento básico de1,0;

Coeficiente de aproveitamento máximo de 2,0;

CA básico = 1,0

        1,00 x 7.056= 7.056,0  m²

CA máximo = 2,0

2,0 x 7.056,00= 14.112,0 m²

TAXA DE OCUPAÇÃO (TO) = 0,70

        0,70 x 7.056,0  = 4.939,0 m²

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Empreendimento de acordo com o Plano Diretor - Macroárea de Estruturação Metropolitana na região Aguas Espraiadas:

- Potencial Construtivo

É a área computável permitida a ser construída, produto do coeficiente básico pela área do terreno. E de acordo com o quadro acima, CAbásico=1,0 portanto:  

Área computável = CA x área terreno

Área computável = 1,0 x 7.056,0 = 7.056,0 m²

- Taxa de ocupação

Índice urbanístico através do qual se avalia e pode se limitar a ocupação dos terrenos pelas construções e é obtido dividindo-se a projeção horizontal das edificações do imóvel pela área do seu terreno. E de acordo com o quadro acima, TO=0,5 portanto:

TO = Proj. Horizontal / Área do terreno

Proj. Horizontal = TO x Área do terreno

Proj. Horizontal = 0,7 x 7.056,0 = 4.939,0 m²

- Recuos

De acordo com o quadro, e art. 186 da Lei 13.885/2004, seguem abaixo os recuos mínimos:

        Recuo mínimo de frente = 5,0m

        Recuo mínimo laterais e fundos: (Não se aplica) adotado 5,0m

5. GABARITOS

De acordo com o quadro acima o gabarito máximo é de 28 metros.

6. PROJETO DE PREFEITURA – COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO

- Área útil das Unidades

Como o gabarito máximo de altura é de 28 metros, será adotado o número de 7 pavimentos tipo:

        Área do terreno = 7.056,0 m²

        Área computável = 1,0 x 7.056,0 m² = 7.056,0 m²

        Número de pavimentos tipo = 7 pavimentos

        Área computável por pavimento = 1.008,0 m²