Trabalho de Inspeção Predial

3 MÉTODO DE PESQUISA

O presente capítulo descreve a estratégia de pesquisa selecionada, e as etapas do desenvolvimento do trabalho.

3.1 CRITÉRIO

O laudo de inspeção predial tem como finalidade analisar as condições técnicas, funcionais e de manutenção das partes construtivas da edificação, realizando a inspeção predial de acordo com a visão sistêmica tridimensional, da qualidade predial da edificação, da manutenção e do uso da edificação, baseando-se na tabela GUT para obter informações que sirvam para o planejamento dos serviços e obras necessárias. (BRASIL, p.9, 2015)

Fluxograma 01 – Visão sistêmica

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Fonte: GOMIDE, NETO e GULLO (2009).

Deverá constar no laudo, gráficos que demonstrem a análise dos resultados da inspeção, a fim de comparar os resultados relativos às inspeções realizadas futuramente. (BRASIL, p.9, 2015)

O relatório deverá indicar recomendações como medidas reparadoras, bem como ações preventivas, de sustentabilidade e de responsabilidade social. (BRASIL, p.9, 2015)

O principal objetivo das recomendações é sanar as falhas, orientando os condôminos sobre o planejamento das manutenções. (BRASIL, p.9, 2015)

A inspeção predial in loco deverá ser dividida em duas fases:

• Listagem das Anomalias Construtivas e Manifestações Patológicas encontradas, em ordem de prioridade segundo sua gravidade, urgência e tendência

A inspeção é realizada de acordo com a planilha de inspeção, com os critérios adotados. As anomalias encontradas deverão ser fotografadas para classificação.

• Análise das Condições Técnicas, de Manutenção e de Uso da edificação, classificando quanto à expectativa da situação encontrada (proporcional à idade e função da edificação). (BRASIL, p.9, 2015)

Após realizar a inspeção, deverá ser elaborado a tabela GUT e a planilha de inspeção predial, indicando as anomalias e falhas detectadas, mostrando o grau da gravidade, urgência e evolução de cada problema e mostrando os resultados encontrados na estrutura da edificação, avaliados por meio de 07 critérios de avaliação (Projeto, Sustentabilidade, Manutenção Preventiva, Manutenção Corretiva, Integridade, Desempenho e Segurança). (BRASIL, p.10, 2015)

O resultado do laudo deverá ser gerado por meio de gráficos que demonstrem os resultados por área para ser estabelecida uma nota para atual situação de cada área inspecionada. (BRASIL, p.10, 2015)

3.2  NÍVEL DE INSPEÇÃO

Segundo a norma da IBAPE Nacional, os níveis de inspeção predial são os seguintes:

Nível 1: Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos. Normalmente empregada em edificações com planos de manutenção muito simples ou inexistentes.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma especialidade

Nível 2: Inspeção Predial realizada em edificações com média complexidade técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos, de padrões construtivos médios e com sistemas convencionais. Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos, com ou sem plano de manutenção, mas com empresas terceirizadas contratadas para execução de atividades específicas como: manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, dentre outros.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades.

Nível 3: Inspeção Predial realizada em edificações com alta complexidade técnica, de manutenção e operação de seus elementos e sistemas construtivos, de padrões construtivos superiores e com sistemas mais sofisticados. Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos ou com sistemas construtivos com automação.

 Nesse nível de inspeção predial, obrigatoriamente, é executado na edificação um Manutenção com base na ABNT NBR 5674. Possui, ainda, profissional habilitado responsável técnico, plano de manutenção com atividades planejadas e procedimentos detalhados, software de gerenciamento, e outras ferramentas de gestão do sistema de manutenção existente.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados e de mais de uma especialidade. Nesse nível de inspeção, o trabalho poderá ser intitulado como de Auditoria Técnica. (INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional. 2012.

3.3 CLASSIFICAÇÕES DAS CONDIÇÕES TRIDIMENSIONAIS

3.3.1 condição técnica construtiva

 

Segundo GOMIDE, NETO e GULLO (2009), a classificação da condição técnica construtiva, baseada no projeto, integridade e performance de funcionamento, deve ser enquadrada nos seguintes padrões:

• I – Inferior – qualidade inferior à expectativa usual
• R – Regular – qualidade regula com a expectativa
• S – Superior – qualidade supera a expectativa

Ainda segundo GOMIDE, NETO e GULLO (2009), recomenda-se que:

• O projeto seja analisado sob o enfoque das circulações e ocupações dos espaços por pessoas, cargas e veículos.
• A integridade seja analisada pelas anomalias construtivas.
• O desempenho seja analisado na inspeção sob o enfoque da facilidade de funcionamento, durabilidade e consumo econômico.

3.3.2 condição da manutenção

Segundo GOMIDE, NETO e GULLO (2009), a classificação da condição de manutenção, baseada no planejamento, na gestão e operação, deve ser enquadrada nos seguintes padrões:

• I – Inferior – qualidade inferior à expectativa usual
• R – Regular – qualidade regula com a expectativa
• S – Superior – qualidade supera a expectativa

Ainda segundo GOMIDE, NETO e GULLO (2009), recomenda-se que:

• O planejamento seja analisado através dos métodos de trabalho, cronogramas e prazos.
• A análise da manutenção foque as ações, os resultados e os custos efetivados na edificação.
• A análise da operação foque as técnicas utilizadas, os prazos dos serviços e as periodicidades das intervenções.

3.3.3 condição de uso

Segundo GOMIDE, NETO e GULLO (2009), a classificação da condição de uso, baseada na habitabilidade, sustentabilidade e segurança, deve ser enquadrada nos seguintes padrões: