A Gestão de Projetos - MBA FGV

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MATRIZ DE ATIVIDADE INDIVIDUAL

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Elaborado por: Luiz Gustavo Honorato

Disciplina: Gestão de Projetos

Turma: 0821-1_2

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Business case

O presente instrumento tem por escopo documentar a necessidade de se desenvolver o projeto que será adiante apresentado, levando-se em conta, especialmente, o expressivo ganho econômico que será gerado para a Companhia, aliado ao aumento do fluxo de caixa, refletindo em aprovação para que entre no portifólio de projetos do Grupo Empresarial.

Nome do Projeto: Ativo é renda!

Razões (justificativa): O Grupo Tarraf & Filhos S.A – Gestão de Capitais possui uma gama de ativos imobiliários cuja rentabilidade real somente virá com um decurso de tempo de aproximadamente entre 3 à 5 anos, uma vez que é este o período estimado para a entrega das unidades imobiliárias que serão construídas nestes ativos, gerando frutos e rendas para a empresa. Com a necessidade de se fazer fluxo de caixa imediato, vislumbramos a possibilidade de compra de imóveis em leilões judiciais e extrajudiciais, oportunidade em que o valor dos ativos imobiliários está muito abaixo do preço de mercado além de se permitir a sua imediata rentabilização, seja com a venda ou aluguel, ensejando retorno financeiro célere.

Benefícios esperados:

• Aumento do fluxo de caixa mensal da empresa;
• Permissibilidade de utilização do fluxo para novos negócios e expansão;
• Aumento do grau de segurança financeiro da empresa;
• Ganho de capital com a venda dos ativos adquiridos à preço de mercado;
• Geração de emprego com a abertura de uma administradora de ativos alugados;

Principais riscos:

• Aquisição de ativos estressados;
• Processos burocráticos dificultando o uso e gozo do imóvel adquirido em razão da existência de ocupantes;
• Reversibilidade das arrematações nos leilões em razão de demandas judiciais;
• Ausência de tempo hábil para se estudar as nuances de cada um dos ativos disponibilizados em leilão.

Início e término do projeto: Via de regra, a compra de ativos imobiliários em leilões depende do fator demanda, que por sua vez é elementar que foge ao controle dos gestores e da companhia. Em outros dizeres, depende do mercado. Em tempos atuais, contudo, a demanda tem sido extremamente alta em razão dos efeitos econômicos negativos, gerados por força da pandemia da Covid-19. Desta forma, o projeto terá prazo de duração de 12 (doze) meses, com possibilidade de prorrogação por igual ou menor período. Inicia-se dentro do prazo de 30 (trinta dias), já que a estrutura para iniciação é considerada da baixa complexidade.

 

 

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Termo de abertura do projeto

Project charter (Termo de abertura)
Projeto:  ATIVO É RENDA!	Número: 1	Versão: 1
1. Objetivo do projeto
O objetivo do projeto é o de perfectibilizar um aumento no fluxo de caixa mensal da empresa, permitindo-lhe a realização de novos negócios, maior controle financeiro, além de possibilitar o ganho de capital com a valorização imobiliária dos bens adquiridos em leilão judicial e/ou extrajudicial.
2. Gerente do projeto, responsabilidade e autoridade
O gerente do projeto demandado será Luiz Gustavo Honorato, diretor jurídico do Grupo Tarraf & Filhos S.A. – Gestão de Capitais, sob um regime de dedicação integral e intimista. Sua atuação será a de promover o gerenciamento de todas as informações acerca dos leilões, designar os papéis para cada uma das equipes envolvidas, quais sejam: departamento jurídico para análise de riscos e seleção dos ativos; departamento financeiro para reserva de valores para aquisição dos ativos e montagem do plano de pagamento; departamento fiscal para estudo e viabilidade de incidência da menor carga tributária nas aquisições e negociação de débitos que recaiam sobre os bens objeto de aquisição. A autoridade para alocação do limite de recurso financeiro designado para cada um dos ativos selecionados será do Gerente de Projeto Luiz Gustavo Honorato, bem como da definição de qual ativo será objeto da tentativa de arrematação e os que serão descartados por inviabilidade. A autoridade para desempenho das funções atribuídas valerá a partir da assinatura do “aceite” do CEO da empresa com relação ao projeto.
3. Metas
Listar os sites dos leiloeiros que ofertam os ativos em potencial e criar os respectivos cadastros em cada um deles, tornando a empresa apta a ofertar lances; Identificar os imóveis dentro da área geográfica de atuação da empresa; Criar um checklist de validação dos imóveis aptos a receber lances; Desenvolver metodologia de apuração de valor máximo a ser pago pelo imóvel;  Realizar controle dos ativos adquiridos em leilão apurando sua rentabilidade em face do valor de compra; Identificar, escolher e adquirir um software de gestão de compra de ativos em leilões.
4. Premissas
Impossibilidade de parcelamento do valor da compra dos ativos nos leilões;  Elevado número de concorrentes nos leilões, em razão da atratividade do negócio;  Aquisição de ativos apenas dentro da região Noroeste do Estado de São Paulo; Obrigatoriedade de incorporação do ativo adquirido no patrimônio imobilizado da empresa;
5. Restrições
O valor inicial do projeto obedecerá ao teto limitador de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) no que diz respeito à compras de ativos; Do valor dispensado para o projeto, apenas 35% (trinta e cinco por cento) poderá ser empregado para aquisição de ativos residenciais; Obrigatoriamente 35% (trinta e cinco por cento) do valor do projeto deverá ser empregado com áreas para fins de incorporação imobiliária.
6. Riscos
Aquisição de ativos com ocupação demandando interposição de ação de imissão na posse; Aquisição de ativos com problemas de regularização fundiária ocultos; Anulação da arrematação de ativos vinculados à leilões judiciais, acarretando desperdício financeiro; Demora na tomada de posse do imóvel e efetiva rentabilização, nos casos de imóveis que dependam de regularização em processo judicial
7. Prazo de implantação
Inauguralmente, o projeto terá um prazo total de 12 (doze) meses, com a possibilidade de prorrogação por igual período – no caso de não utilização do valor total disponibilizado dentro do prazo. Em 30 (trinta) dias, contudo, o projeto já tem condições de estar em pleno funcionamento, posto que não demanda grande complexidade para o seu start. No prazo assinalado, ou seja, em 30 (trinta) dias, é possível fazer a eleição dos sites de leiloeiros, criar os cadastros e desenvolver o check list, de validação de compra, bem como desenvolver a estratégia de valor máximo de aquisição.
8. Investimento
O projeto Ativo é renda! Possuirá um orçamento total no importe de R$ 11.000.000,00 (onze milhões de reais), dos quais R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) serão exclusivamente para aquisição de imóveis. O saldo restante, qual seja, R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) será dividido da seguinte forma, à saber: a) Treinamento, capacitação e controle – R$ 100.000,00 (cem mil reais); b) Aquisição de software de gestão e pagamento da licença de uso pelo período de duração do projeto, já considerando sua extensão – R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais); c) Emissão de relatórios periódicos – R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais); d) Concessão de premiações e bonificações ao desenvolvedor e aos membros da equipe participante, em caso de aquisição de ativos com preço abaixo do valor de mercado – R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais).
9. Principais etapas
Etapas	Duração estimada	Custo Estimado
Treinamento e capacitação expressos	5 dias	R$ 25.000,00
Listagem dos principais sites de leiloeiros	5 dias	R$ 25.000,00
Criação de cadastros nos principais sites de leiloeiros	5 dias	R$ 25.000,00
Desenvolvimento de check list próprio e metodologia de compra	3 dias	R$ 25.000,00
Aquisição de software com treinamento	12 dias	R$ 150.000,00
Aquisição de ativos e capitais	11 meses	R$ 10.000.000,00
Confecção, emissão e divulgação de relatórios periódicos	11 meses	R$ 50.000,00
Distribuição de prêmios e bônus	15 dias	R$ 250.000,00
10. Principais stakeholders
Nome/função
Leiloeiros Oficiais/Pessoas jurídicas privadas prestadoras de serviço público que disponibilizam em seus respectivos sítios eletrônicos informações sobre a venda de imóveis vindos de relações judiciais e extrajudiciais; Empresa de Tecnologia da Informação e Desenvolvimento de Softwares/Empresa privada que proverá o desenvolvimento do software de gestão do projeto e realizará a capacitação expressa dos colaboradores envolvidos; Departamento Jurídico da Companhia/Responsável por listar os sites dos leiloeiros, promover os respectivos cadastros, desenvolver o check list de validação e analisar o risco da aquisição;	Departamento Administrativo da Companhia/Responsável por fornecer a documentação para fins de realização dos cadastros da Companhia junto aos sites dos leiloeiros; Departamento Financeiro da Companhia/Responsável por disponibilizar o recurso financeiro para cada um dos ativos que forem adquiridos em leilão, promovendo o respectivo pagamento ao Leiloeiro; Tarraf & Filhos S/A/Companhia financiadora do projeto e destinatária final dos ativos adquiridos em leilão; Luiz Gustavo Honorato/Mentor, desenvolvedor e Gerente de Projeto. Responsável direto por garantir que haja o atingimento dos objetivos do projeto dentro das premissas e restrições estabelecidas. É, também, o responsável por definir quais os ativos separados serão objeto de tentativa de arrematação.
11. Comentários
Como boas práticas do PMBOK e usando o benchmarking do Grupo Tarraf, houvemos por bem inserir duas últimas elementares no projeto, quais sejam: Critérios de Sucesso do Projeto: Aumento da rentabilidade mensal da empresa dentro do período sugerido do projeto; Valorização imobiliária dos ativos adquiridos abaixo do valor de mercado; Utilização do recurso destinado ao projeto sem qualquer intercorrência de natureza jurídica Critérios de Término do Projeto: Uso da verba destinada às aquisições em tempo menor do que aquele proposto no projeto; Inviabilidade em caso de repetidas aquisições frustradas; Interrupção pelo CEO da empresa; Corte do orçamento do projeto em caso de ocorrência de evento fortuito ou de força maior. Em linhas gerais, o projeto apresentado, tal como visto, tem como escopo a melhora do fluxo de caixa mensal da empresa, que será rentabilizado com a aquisição de imóveis com potencialidade de locação, gerando retorno financeiro imediato. Além disso, a aquisição dos imóveis em leilões e abaixo do valor de mercado permite que a Companhia consiga vende-los posteriormente com uma alta margem de lucratividade, acarretando receita extra que futuramente poderá ser utilizada para fomentar uma réplica deste mesmo projeto ou mesmo no desenvolvimento de outros, que possam ser tão benefícios à empresa como se pretende que este seja.

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