CONSIDERAÇÕES HISTÓRICAS PARA A ARRENDAMENTO DE EDIFÍCIOS URBANOS

INTRODUÇÃO

Este trabalho apresenta-se como o resultado do Curso de Direito, na Universidade São Francisco de Bragança Paulista, SP.

O presente trabalho monográfico destina-se a apresentar algumas considerações a respeito dessa importante modalidade de Direito Contratual, que vem a ser a chamada Ação Renovatória, discorrendo acerca de alguns aspectos concernentes à matéria estudada, enfrentando o referido tema com coragem e ousadia, de alguém que demonstra humildade e limitações dos seus conhecimentos jurídicos, mas tem muita vontade de aprender.

O direito à renovação dos contratos de locação não residenciais, destinados ao comércio e à indústria, foi introduzido pela Lei de Luvas, através do Decreto n° 24150 de 1934. A Lei de Luvas vigorou por mais de meio século, protegendo o fundo de comércio e restringindo a liberdade dos locadores e locatários de contratar.

A atual Lei n.º 8.245 de 18 de Outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos trata, em seu Capítulo V, da Ação Renovatória, como veremos ao longo do presente trabalho. Todas a locações de caráter urbano são regidas pela presente lei. O objetivo deste trabalho é falar sobre a locação não residencial, demonstrando que a referida lei garante ao locatário o direito à renovação contratual, devendo os locatários e locadores, cumprir os requisitos e as condições que a lei determina.

Ação renovatória garante ao locatário o direito de renovar contrato de locação de imóvel não residencial onde esteja localizado seu ponto comercial. Sociedades civis com fim lucrativo, desde que regularmente instituídas, poderão valer-se dessa ação. Nos termos da Lei 8.245/91, a ação renovatória somente será cabível se forem preenchidos alguns requisitos essenciais: a ação deve ter um empresário no pólo ativo e o proprietário do imóvel onde está o ponto comercial no passivo. O objeto da ação deve ser a renovação de contrato de locação comercial; a ação deve ser proposta oportunamente, nos primeiros seis meses do último ano de vigência do contrato. Se faltar menos de seis meses para o término ou se houver mais de um ano de vigência do contrato, a ação não será admitida. Deve existir um ou sucessivos contrato(s) prévio(s) de locação comercial, que representem locação ininterrupta por período não inferior a 5 (cinco) anos. O empresário deve exercer a mesma atividade comercial, no mesmo ramo, por período mínimo de 3 (três) anos ininterruptos.

O Locatário tem direito à renovação contratual, por expressa referência do art. 45 da Lei 8245/91. Esse direito à renovação não está à disposição das partes. O contrato de locação não pode impedir o direito à renovação, porque esta é uma cláusula contra a lei, portanto, nula de pleno direito.

Assim, locatário e locador, de certa forma, tem sua liberdade de contratar nas locações não residenciais restringida, pois sob determinadas condições e dentro dos requisitos legais expressos na lei, o locatário tem direito de renovar seu contrato de locação através da Ação Renovatória.

CAPÍTULO I

CONSIDERAÇÕES HISTÓRICAS DA LOCAÇÃO DE PRÉDIOS URBANOS

Neste primeiro capítulo tentaremos dar uma breve introdução de todo o processo histórico da locação de prédios urbanos, elucidando os fatos mais relevantes que levaram a chamada “Ação Renovatória”, expondo com acuidade um panorama geral e significativo que consistirá em “pano de fundo” para o norte do trabalho.

1.1 Fases históricas da lei de locação

Durante a Segunda Guerra Mundial, uma série de fatores provocou o desequilíbrio entre a oferta e a procura de prédios residenciais, o que resultou, uma tendência à alta dos aluguéis. Tal fenômeno foi agravado pelas primeiras ondas de inflação na época, que se então era pouca, chegou num dado momento a ser devastadora.

Conforme expressa Silvio Rodrigues , “dos fenômenos que provocaram o desequilíbrio entre a oferta e a procura de residências, o principal foi, sem duvida, o aumento das populações urbanas. Tal aumento teve sua causa não só no importante deslocamento, para as cidades, de massas rurais que eram atraídas pelos melhores salários, pagos pelas indústrias que se desenvolviam, como também pela influência da emigração partida dos países em guerra, quando grande número de pessoas não mais encontrava, nas nações de origem, condições favoráveis de vida. Não se pode, também, deixar de considerar o próprio crescimento vegetativo da população”.

O Poder Público, para combater a alta dos aluguéis, importante fator no encarecimento geral do custo de vida, recorreu então, à legislação do inquilinato. Esse procedimento tomado pelo Poder Público foi conveniente, pois apresentou muitas vantagens. As quais Silvio Rodrigues expõe “de fato, sacrificando apenas uma parte menor da população, a legislação sobre o inquilinato protege a maior parte. E se é iníqua para uns, é altamente proveitosa para outros. O Estado conseguiu com esse procedimento, grande economia, pois alcança fins assistenciais com recursos extorquidos apenas de alguns jurisdicionados. È como se tributasse somente uma parte da população, o que não repugna à técnica fiscal. Tal procedimento tem grande importância na contenção do custo de vida”.

Essa política tomada pelo Poder Público, ao que me parece, foi injusta com os proprietários de imóveis que constituem a minoria e agradou os inquilinos, que são em maior número.

De acordo com minhas pesquisas, a primeira das leis de locação dos imóveis urbanos, que teve sua vigência por dois anos, foi o Decreto-lei nº 4.598 de 20/08/1942. As modificações básicas do regime de locação de prédios, que prevaleceu por vinte anos do Decreto-lei 4598/42 eram: I - Os contratos de locação, vencidos na vigência da lei, ficavam automaticamente prorrogados, transmitindo-se aos sucessores do locador, posto que só se admitia a retomada do prédio em algumas hipóteses permitidas em lei, a saber: a) falta de pagamento dos aluguéis; b) descumprimento da obrigação legal ou contratual; c) reforma urgente e de maior amplitude; d) necessidade