ESTUDO DE VIABILIDADE INICIAL DO EMPREENDIMENTO

Memorial Descritivo

Rua James Oswaldo, 1000

Altos do Bosque

São José dos Campos /SP

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ESTUDO DE VIABILIDADE INICIAL DO EMPREENIMENTO

Introdução - Escopo

O projeto da construção de um Edifício Multifuncional no Bairro Altos do Bosque, Projeto foi idealizado por Israel Feitosa com uma visão diferenciada. Entretanto, ao buscar informações para concluir uma proposta para o projeto nesta região.

Além disso a arquitetura deveria ser pensada de modo a simplificar o projeto. Seguindo esse pensamento, o projeto do andar tipo apresenta duas linhas de simetria, o que transforma os 12 apartamentos em cópias de apenas 2 apartamentos iguais. Isso permite que os sistemas sejam desenhados em planta para apenas estes um apartamento. E que os cálculos indiquem as repetições de modo a diminuir em muito o número de tabelas e gráficos.

Por fim, mesmo com estas simplificações o desafio de realizar o projeto foi grande, com encontros quase semanais para a revisão do projeto. O resultado destes meses de trabalho pode ser visto nas páginas a seguir.

Estudos iniciais

Esta primeira parte do projeto consiste na pesquisa, avaliação e escolha de um terreno na qual se pretende construir o empreendimento, sendo então apresentado o estudo de viabilidade deste empreendimento para mostrá-lo viável.

O bairro escolhido para a edificação é o bairro Altos do Bosque, que em virtude da aprovação do Projeto de Estruturação Urbana de São José dos Campos o terreno se encontra em uma área que permite o desenvolvimento do projeto e aprovação.

Diversos empreendimentos já foram lançados na região, todos com sucesso. A valorização dos imóveis lançados e a existência de diversos terrenos e à venda são indicativos de que há boas oportunidades a serem aproveitadas.

Abaixo foto do bairro (figura 1) e mapa dos novos índices aplicados (figura 2-a e

2-b)

[pic 1]

Neste estudo de viabilidade são analisados:

Legislação pertinente, em especial o zoneamento de São José dos Campos;

Analises dos terrenos, parâmetros e justificativa para a sua escolha e Lançamentos já realizados no bairro para comparação e definição do projeto

(Geometria e área das unidades, opções de lazer, acabamentos, preços por metro quadrado, etc.)

Características do entorno – oferta de transporte, educação, saúde, lazer, etc. Estudo de demanda dos últimos empreendimentos do bairro – renda média, faixa

Etária do bairro, carência de imóveis, etc.

Determinação dos custos do empreendimento e a verificação ou não de sua viabilidade.

ESCOLHA DO TERRENO:

Após a análise dos terrenos já listados, o que representa melhor perspectiva é o terreno localizado na Rua James Oswaldo 1000, nele é possível a construção de até 8 pavimentos, o que segue as características dos demais lançamentos já ocorridos na região. Já existe um recuo da frente do terreno para com a rua, o que indica que em um futuro novo alinhamento não haverá necessidade de cessão de área. Este recuo hoje é aproveitado como vagas para estacionamento. Podemos verificar na figura 3 abaixo.

[pic 2]

        AMBIENTE:

Características do Terreno:

Conforme indicado anteriormente o terreno está localizado na Rua James Oswaldo n▫ 1000, São José dos Campos. O terreno é plano e está a 0.15m do nível da rua, seus limites são aproximadamente lineares com exceção da frente que acompanha uma pequena curva da rua. Para a simplificação

Assumiremos as dimensões de 64,62 m lineares de frente, 178,26 m e 181,34 metros de profundidade e 35,86 metros de fundo, totalizando uma área de 8.999 m².

decendo o projeto elaborado.

- Alvenaria:

Todas as alvenarias internas serão apenas de vedação, constituídas de blocos cerâmicos furados de 19x19x39 ou 14x19x39 e 9x19x39 cm.

- Impermeabilização:

As áreas livres das coberturas, piscina, e cisterna, serão devidamente preparadas e impermeabilizadas com manta asfáltica de 4 mm (as superiores serão de material plástico). As áreas molhadas serão tratadas com duas demãos de argamassa polimérica flexível, os ralos serão tratados com epóxi e os reservatórios de concreto com três demãos de argamassa polimérica.

Equipamentos

Interfone:

Serão instalados aparelhos de interfone em todos os apartamentos, garantindo um sistema de comunicação com a porta de acesso ao edifício.

- Antena Tv:

Será instalada tubulação p/ antena coletiva com pontos na sala e todos os quartos dos apartamentos com opção para ligação em TV a cabo.

- Gás Canalizado:

A edificação será dotado de gás canalizado com central colocada no nível do pavimento térreo. Instalações em tubulação de cobre, com um ponto para aquecedor a gás localizado na área de serviço de cada apartamento tipo e um ponto para fogão localizado na cozinha.

Elevadores

Cálculo da população (segundo NBR 5665)

Como há uma separação física (escadas e portas corta fogo) entre os dois conjuntos de elevadores, a norma exige que sejam calculados separadamente. Como a edificação é simétrica em relação aos seus dois eixos, cada conjunto transportará o mesmo número de pessoas.

Conforme item 5.1 da NBR 5665:

- Portão Automático:

O portão da garagem terá funcionamento eletrônico com comandos à chave e rádio receptor para comando com controle remoto.

Instalações

Elétricas