A Ata de Audiência

DIREITO CIVIL VI – COISAS II – Professor Ruy Patu

28/02/2023

Direitos reais sobre coisas alheias

1. Disciplina

Art. 1225, CC:

1. Propriedade (já estudado em Coisas I)
2. Superfície (enfiteuse) (1ª unidade)
3. Servidões (1ª unidade)
4. Usufruto (1ª unidade)
5. Uso (1ª unidade)
6. Habitação (1ª unidade)
7. Concessão de uso especial (1ª unidade)
8. Concessão de direito real (1ª unidade)
9. Penhor (1ª unidade)
10. Hipoteca (2ª unidade)
11. Anticrese (2ª unidade)
12. Propriedade fiduciária (2ª unidade)
13. Laje (1ª unidade)
14. Direito do promitente comprador (1ª unidade)

1. Bibliografia

Arnaldo Rizzardo

Flávio Tartuce

Carlos Roberto Gonçalves

1. Metodologia

1. Avaliação

2 avaliações e atividades para aumentar até dois pontos. Professor informa que prefere respostas sintéticas, precisas.

Enfiteuse, emprazamento ou aforamento:

Legislação: arts. 678 a 694, cód. Civil 1916, e art. 2038, cód. Civil 2002. Dec. Lei 9760/46 e lei 9636/98.

1. Definição e finalidade econômica

1. Origem. Partes na relação jurídica

1. Transmissão e registro

1. Direito de preferência

1. Foro e laudêmio

1. Extinção:

1. Destruição do imóvel;
2. Comisso (inadimplemento do enfiteuta);
3. Falecimento do enfiteuta sem deixar herdeiros, salvo direito dos credores;
4. Resgate do aforamento.

Explanação da aula:

Os direitos reais sobre coisas alheias, cada um com suas características, oneram, restringem a propriedade.

A propriedade é o núcleo de onde emanam outros direitos reais para limitá-la.

A propriedade se prova tanto por documentos, como por fatos.

O proprietário pode usar, gozar, dispor e defender a coisa.

A enfiteuse deriva do feudalismo, só que com dimensões menores. No feudalismo existia o proprietário (senhor feudal), que fazia vários tipos de concessões (temporárias, vitalícias, etc.) para que terceiros utilizasse e produzissem na sua superfície).

É semelhante a um arrendamento, sendo este temporário, e a enfiteuse com caráter perpétuo, podendo o enfiteuta vender, transmitir a herdeiros, sendo obrigado a pagar o foro anualmente e laudêmio em caso de alienação para terceiro que não seja o senhorio. A enfiteuse não dá um domínio pleno, mas sim um domínio útil da coisa alheia. A finalidade econômica é habitar terras tanto com construções como com plantações.

A enfiteuse tem origem na legislação romana, pois os romanos enriqueceram bastante com esse tipo de concessão das terras conquistadas. As partes na relação jurídica são o senhorio (proprietário da coisa) e o enfiteuta, ou foreiro, que é o dono do domínio útil da coisa. O enfiteuta só não tem a propriedade plena, porque é obrigado a pagar laudêmio na transmissão do bem, e foro anual. O valor do foro dos terrenos da União é fixo, e os estabelecidos em relação privada variam. O senhorio tem o domínio direto, e o enfiteuta o domínio útil. Ambos podem alienar (vender) seus domínios.

Se o enfiteuta quiser vender o terreno, o senhorio tem direito de preferência, e em caso de recusa do senhorio na intenção de adquiri-lo, o enfiteuta é obrigado a pagar 2,5% de laudêmio ao senhorio pela transmissão a terceiros. O enfiteuta também tem direito de preferência se o senhorio quiser alienar o bem.

Toda transmissão de direito real imobiliário exige registro. Sem o registro não se transmite o domínio direto (do senhorio), nem o domínio útil (do enfiteuta).Não será cobrado laudêmio quando a transmissão do bem for entre o senhorio e o enfiteuta.

O senhorio é dono do bem mas não pode usufruir dele. Ele se beneficia apenas dos pagamentos de foro e laudêmio. O enfiteuta é que tem domínio útil (posse direta) do bem.

Apesar de nas transmissões imobiliárias, a obrigação jurídica de pagar o laudêmio seja do vendedor, é comum o vendedor imputar essa obrigação para o comprador.

O perecimento da coisa é causa de extinção de todos os direitos reais sobre a coisa.

Se o enfiteuta deixar de pagar 3 foros consecutivos, o senhorio pode impor a ele a pena de comisso. Pedir que o juiz declare o enfiteuta inadimplente e perca o domínio útil do bem. O comisso gera rescisão e devolução do bem, sendo garantidas os ressarcimentos das benfeitorias.

Se o enfiteuta falece e não tem herdeiros, o bem retorna ao proprietário (senhorio), depois de pagamento de dívidas aos credores.

Direito de resgate do aforamento (forma de extinção da eufiteuse): o enfiteuta pode se tornar proprietário pagando o valor correspondente a 01 laudêmio e 10 foros (na enfiteuse civil).

07/03/2023

Direito de superfície

1. Legislação Lei n. 10.257/2001 e arts. 1369 a 1377, CC.
2. Conflito de normas? “superfícies solo cedit”.
3. Conceito e características.
4. Constituição e registro imobiliário. Abrangência. “Superfície por cisão”. Solo e subsolo.
5. Onerosidade e gratuidade de concessão.
6. Encargos e tributos.
7. Proibição de encargo por alienação (laudêmio).
8. Direito de preferência.
9. Transmissibilidade do direito inter vivos e causa mortis.
10. Extinção do direito e benfeitorias. Averbação.

Obs.: De cima para baixo estão a superfície, o solo e o subsolo.

Explanação da aula

A lei de direito urbanístico (10.257/2001) é uma lei especial.. só se aplica a superfícies destinadas a atividade urbana. O CC, regula a superfície destinadas a atividades rurais.