Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel

Contrato Particular de Compromisso

de Venda e Compra de Imóvel

Pelo presente instrumento particular, de um lado, como promitentes Vendedores, doravante denominado, independente de número, gênero e grau, simplesmente Vendedor:

1. FULANO, brasileiro, divorciado, profissão, portador da cédula de identidade RG nº e do CPF nº, residente e domiciliado na Rua , São Paulo, SP,  endereço eletrônico

E de outro lado, como promissários Compradores, doravante denominados, independente de número, gênero e grau, simplesmente Comprador:

1. CICLANO, brasileira, solteira, profissão, portadora da cédula de identidade RG nº e do CPF nº  residente e domiciliada na Rua,  São Paulo, SP, endereço eletrônico _______.

 

Por fim, como Intermediadora, doravante denominada simplesmente Intermediadora:

1. IMOBILIÁRIA., empresa com sede na Avenida, Bairro, São Paulo – SP, CEP, e seus corretores autônomos associados.

As partes têm entre si, justos e contratados, o que mutuamente aceitam e outorgam conforme as cláusulas e condições seguintes:

1. Do Imóvel Objeto do Presente Instrumento

1. O Vendedor é proprietário, senhor e legítimo possuidor, a justo título, absolutamente livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus, dívidas, dúvidas, litígios de qualquer natureza, hipotecas legais, judiciais ou convencionais, impostos, taxas ou outros encargos, do(s) imóvel(eis) abaixo descrito(s), doravante denominado(s) simplesmente Imóvel:

1. “O APARTAMENTO         número 52, localizado no 5º andar da TORRE 04, do empreendimento imobiliário denominado “xxx”, situado na RUA xxx, esquina com as xxx  e xxx fundos com a xxx, no bairro xxx, no 13º Subdistrito, com a área privativa coberta edificada de 55,420m2, a área comum coberta edificada de 28,236m2, a área total edificada de 83,656m2, a área comum descoberta de 20,833m2, a área total construída + descoberta de 104,500m2, correspondendo-lhe a fração ideal de 0,003755 no solo e nas outras partes comuns do condomínio. Cabendo-lhe o direito ao uso de 01 vaga  de garagem indeterminada, localizada no 1º e 2º subsolo do condomínio, matriculado  sob o nº no 18º Cartório de Registro de Imóveis da Capital e cadastrado na Prefeitura do Município de São Paulo, sob o nº do contribuinte.

                

1. Da Filiação Aquisitiva

1. O Vendedor tornou-se proprietário do Imóvel pelo Instrumento Particular registrado na matricula do Imóvel ora transacionado, sob o nº  .

1. Do Compromisso de Compra e Venda e do Preço

1. Pelo presente instrumento, o Vendedor se compromete a vender ao Comprador, que se obriga a comprar o Imóvel descrito, pelo preço certo ajustado de R$ (valor por extenso) a ser pago pelo Comprador ao Vendedor, da seguinte forma:

1. R$ 0,00 (valor por extenso) por intermédio de recursos próprios do Comprador, através do cheque de nº_________, banco ___, agência ____.
2. R$ 0,00 (valor por extenso), parcela contratual final, provenientes de financiamento imobiliário, saque de FGTS e de recursos próprios do Comprador.

1. Dos Prazos

1. As parcelas do preço mencionadas no item 3.1, serão pagas nos seguintes prazos:

1. A primeira parcela, letra a, é sinal e princípio de pagamento, a quitada imediatamente, ou seja, na assinatura do presente instrumento.

2. A segunda parcela, letra b,  condicionada à entrega, de forma completa e juridicamente em ordem, dos documentos estipulados no item 10, será paga concomitante à assinatura do contrato de financiamento, em até 90 (noventa) dias contados desta data, observado o disposto no item 5.7.

1. O pagamento da comissão de corretagem pactuada será efetuado no prazo de até 3 (tres) dias a contar do recebimento da parcela do preço mencionada na letra b, item 3.1, ou em até 5 (cinco) dias a contar do registro da escritura de compra e venda, o que primeiro ocorrer.

2. O prazo para fornecimento dos documentos elencados no item 10.1 é de 20 (vinte) dias contados desta data, considerando-se entregues com a notícia de sua disponibilização, e não da efetiva entrega.

3. O atraso ou morosidade na entrega de todos os documentos acima citados implicará na automática prorrogação, por igual período, de todos os prazos vincendos deste instrumento.

4. Os prazos aqui pactuados poderão prorrogar-se, sem qualquer ônus as partes, por motivos de força maior, assim entendida a comprovada ocorrência de paralisações, greves e atrasos do serviço público ou privado.

5. Eventuais averbações, certidões de objeto e pé ou documentos exigidos por instituição financeira, registro de imóveis, ou equivalentes, ou ainda pelas partes, não constantes neste instrumento, suspendem os prazos contratuais, devendo a parte responsável, depois de comunicada, atender a solicitação no menor prazo possível.

6. Na hipótese de pagamento de recursos próprios concomitante ao ato da assinatura do contrato de financiamento, a data de pagamento e assinatura será aquela que a instituição financeira determinar, obrigando-se o Comprador a disponibilizar o numerário para pagamento nesta data

1. Da Forma e Demais Condições de Pagamento

1. Os pagamentos poderão ser efetuados por intermédio de cheques comuns ou transferências eletrônicas bancárias (TED) e serão considerados quitados após a sua regular compensação, excetuando-se os pagamentos finais e/ou concomitantes à assinatura de (contrato de financiamento) / (escritura pública) deverão sempre ser realizados por intermédio de cheque(s) administrativo(s) (ADM) ou prévia transferência bancária eletrônica em conta do Vendedor.

2. As partes estabelecem que o preço pactuado é fixo e irreajustável, dentro dos prazos dispostos neste instrumento.

3. O inadimplemento de quaisquer das parcelas fixadas no item 3.1, exceto o sinal, por culpa exclusiva do Comprador, considerará resolvido o contrato de pleno direito, após sua constituição em mora, com prazo de 15 (quinze) dias para o adimplemento, pagamento que só será válido com os acréscimos previstos no capítulo 12.

4. O preço pactuado refere-se ao Imóvel, com as confrontações, medidas, e nas condições previamente verificadas pelo Comprador.

5. O Comprador pagará parte do preço com financiamento imobiliário, declarando que está ciente e atende a todas as condições previstas em lei para a obtenção do financiamento e, quando houver, do saque do FGTS, sendo de sua exclusiva responsabilidade a obtenção do referido financiamento em instituição de sua livre escolha. Caso o imóvel não tenha avaliação suficiente  para a compradora  adquirir o percentual de financiamento pleiteado o presente negócio será rescindido de pleno direito, o sinal pago será devolvido pelo Vendedor em até 05 (cinco) dias  da data de ciência da avaliação realizada e as multas ou comissão imobiliária não será devidas.

6. Será de exclusiva responsabilidade do Comprador o envio do contrato de financiamento ao registro de imóveis, em até 3 (três) dias úteis após assinado pelas partes, bem como o atendimento de eventuais exigências registrais, obrigando-se a entregar, em igual prazo, após registrado, uma das vias com respectiva certidão de matricula na instituição financeira entendendo-se a morosidade injustificada como inadimplemento contratual, sujeito às penalidades previstas no capítulo 12. 

7. O valor financiado será repassado ao Vendedor pela instituição financeira conforme as suas próprias regras o que só ocorrera após a comprovação de registro do instrumento particular com força de escritura pública no competente cartório de imóveis.

1. Da Eficácia do Presente Instrumento

1. O presente instrumento só terá eficácia após o efetivo pagamento do sinal, ato que sacramenta o negócio ora firmado.

2. Caso o sinal seja inadimplido, o Comprador será notificado para pagamento no prazo de 48 (quarenta o oito) horas, com os acréscimos descritos no item 12 e, caso adimplido, o presente instrumento voltará a ter eficácia entre as partes, estabelecendo-se que pagamento inferior ao devido, não gera eficácia.

3. Sem eficácia, as partes retornarão a situação imediatamente anterior ao presente instrumento, que juridicamente inexistirá.

1. Da Escritura Definitiva

1. Desde que cumpridas as condições contidas neste instrumento, o Vendedor outorgará a Escritura Pública de Venda e Compra do Imóvel, ou instrumento particular legalmente equiparado, ao Comprador perante o Tabelionato de Notas ou no agente financeiro da escolha deste último, ou a quem ele determinar.

1. Da Posse

1. O Vendedor transmitirá a posse do Imóvel ao Comprador, livre e desimpedido de pessoas e coisas, quando da (quitação integral do preço, nesta compreendida a liberação de recursos de financiamento) / (assinatura do contrato de financiamento) / (outra data específica).

2. O Comprador declara expressamente ter visitado o Imóvel objeto da presente venda, tendo conhecimento das suas condições físicas e de manutenção, e o receberá, assim, sem ressalvas.

3. No ato da outorga da posse o Vendedor deverá apresentar ao Comprador as 5 (cinco) últimas contas, quando houver, com comprovante de quitação das taxas de energia elétrica (Eletropaulo), água (Sabesp), do IPTU, do condomínio, do gás encanado (Comgás), e demais serviços contratados no Imóvel.

4. O Comprador obriga-se, ato contínuo a posse do imóvel, a transferir para a sua  titularidade de todas as contas de consumo, assim como alterar os cadastros relativos ao imóvel, tais como, mas não se limitando, inscrição perante a Prefeitura municipal, perante o condomínio, entre outros, respondendo, na hipótese de omissão, por eventuais perdas e danos que causar ao Vendedor.

1. Das Despesas, Impostos e Taxas

1. Todas as despesas, taxas e impostos que recaem sobre o Imóvel, tais como IPTU, despesas condominiais, água, energia elétrica, entre outras, serão de inteira e exclusiva responsabilidade do Comprador, a partir da entrega das chaves.

2. Os valores anteriores à entrega das chaves serão de responsabilidade do Vendedor.

3. Serão de responsabilidade do Comprador, todas as despesas, taxas, impostos e emolumentos com o Cartório de Notas, Cartório de Registro de Imóveis ou ainda com o agente financeiro, para lavratura de escritura e seu registro, ou obtenção do financiamento.

4. Serão de responsabilidade do Vendedor todos os custos e as averbações necessárias para conclusão deste negócio, inclusive, mas não se limitando, baixas de hipoteca ou alienação fiduciária, casamentos, separações ou divórcios, alterações de nome de rua ou numeração predial, dentre outras, observado o disposto no item 4.6.

5. O Comprador toma ciência, neste ato, do valor da taxa condominial que é  de aproximadamente R$_____ .

1. Documentação

1. O Vendedor providenciará, às suas custas, os seguintes documentos e certidões:

Do Imóvel

1. Certidão atualizada da matrícula do Imóvel comprovando a propriedade dos Vendedores, com negativa de ônus, alienações, penhoras, restrições ou limitações de qualquer natureza;
2. Certidão Negativa sobre Tributos Municipais, expedida pela PMSP;
3. Capa da Cartela de IPTU, ou Certidão de Dados Cadastrais equivalente, expedida pela PMSP;
4. Certidão de quitação dos débitos condominiais e cópia autenticada da ata de eleição síndico.

Do(s) Proprietário(s)

1. Certidões Negativas dos Cartórios dos Protestos, abrangendo os últimos 5 anos;
2. Certidões Negativas dos Distribuidores Forenses Cíveis, das Varas da Família, Varas Especiais Civeis e dos Distribuidores de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais;
3. Certidões Negativas de Débitos Trabalhistas (CNDT), de âmbito nacional;
4. Certidões Negativas dos Distribuidores das Varas Trabalhistas;
5. Certidão Negativa da Justiça Federal;
6. Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União.
7. Cópias dos documentos pessoais, assim entendidos CPF e RG; e do comprovante de residência;
8. Certidão Atualizada até 60 (sessenta) dias de Nascimento ou Casamento com as devidas averbações

1. As certidões do item 10, relativas aos proprietários, devem ser requeridas no endereço do Imóvel, e, caso o Vendedor tenha domicílio diverso, também no seu domicílio.

2. No caso de aquisição com menos de 2 (dois) anos, o Vendedor deverá apresentar as certidões também do seu antecessor, admitindo-se a apresentação daquelas emitidas à época da aquisição.

3. Caso tenha apontamento nas certidões forenses, o Comprador analisará a necessidade da obtenção de Certidões de Objeto e Pé, comunicando ao Vendedor, observado o disposto no item 4.6.

1. Restringem-se as Certidões Forenses de Objeto e Pé aos processos que tenham como objeto condenação de cunho patrimonial ou financeiro, limitadas a processos com andamento nos últimos 10 (dez) anos.

1. Na hipótese acima prevista, a responsabilidade da Intermediadora restringir-se-á a informar o Comprador acerca dos referidos gravames ou apontamentos, orientando-o sobre os riscos do negócio.

2. Os riscos da continuidade do negócio são de exclusiva responsabilidade do Comprador.

3. Se por ato ou omissão do Comprador ou Vendedor as certidões perderem a validade, o culpado arcará com as despesas para revalidação ou obtenção de novas certidões.

4. Em face da utilização de financiamento, as partes devem atender os prazos, e as regras, estabelecidos pela instituição financeira, principalmente quanto ao fornecimento de novos documentos, preenchimento e entrega de formulários, ou a comparecimento para assinatura de contratos.

1. Da Irretratabilidade e Irrevogabilidade

1. O presente instrumento é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes, herdeiro e sucessores, ressalvado, unicamente, o disposto no item 11.2, abaixo.

2. Na hipótese da documentação apresentada pelo Vendedor apresentar problema que não possa ser corrigido, que comprometam a lisura do presente negócio, este restará resolvido, e o Vendedor devolverá, no prazo de 5 (cinco) dias, ao Comprador, todos os valores recebidos, sob pena da aplicação da penalidade prevista no item 12.3, limitado ao dobro do valor recebido, e, no mesmo ato, devolver o Comprador ao Vendedor a posse do Imóvel, se transferida.

1. Das Penalidades e Multas

1. Aplica-se multa no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor inadimplido, quando houver inadimplemento:

1. de qualquer das parcelas do preço.
2. da comissão;

1. Aplica-se multa no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor contratado (item 3), quando:

1. O presente contrato não for cumprido em sua integralidade, ou for rescindido, por culpa de uma das partes. Neste caso compensam-se as multas dos valores eventualmente recebidos.

1. Aplica-se multa no importe de 0,1% (um décimo por cento) sobre o valor contratado (item 3) por dia de inadimplemento, até o efetivo adimplemento quando:

1. O Vendedor se recusar, ou não comparecer, em instituição financeira, ou cartório para assinatura de instrumentos, escrituras, contratos, ou qualquer ato que necessite sua presença, desde que avisado com antecedência de 2 (dois) dias;
2. A transferência da posse não se realize no prazo acordado quer, por adimplemento contratual, quer, por inadimplemento;
3. O Vendedor não restituir o sinal pago, nos termos do item 11.2.
4. O Comprador não apresentar o contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis, bem como não protocolizar uma via do contrato e da matrícula do imóvel com o registro do financiamento na instituição financeira nos prazos estabelecidos no item 5.6.

1. Aplica-se multa no importe de R$ 100,00 (cem reais) por dia de inadimplemento, até o efetivo adimplemento, independente da constituição em mora do Vendedor, quando:

1. Os documentos indicados no item 10 não forem entregues no prazo estabelecido, ou forem parcialmente entregues.

1. Os valores inadimplidos terão acréscimo de juros de mora no importe de 1% ao mês e correção monetária calculada pela variação do IGPM/FGV.

2. As multas previstas neste item não englobam perdas e danos que deverão ser discutidos em ação judicial própria.

3. A parte que der causa à rescisão contratual obriga-se a indenizar a Intermediadora no valor da comissão pactuada, a título de ressarcir gastos com elaboração de contrato, pesquisas financeiras, serviço do corretor, propaganda, anúncios, obtenção e avaliação de documentos, admitindo-se desde já compensação de eventuais valores a serem devolvidos pelo Vendedor.

1. Intermediação Imobiliária

1. As partes reconhecem a Intermediadora como única empresa que intermediou o presente negócio, cujo resultado útil aperfeiçoou-se com a eficácia deste instrumento.

2. O Vendedor confessa que deve à Intermediadora remuneração no importe de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) a título de comissão pela intermediação imobiliária.

3. A remuneração acima estipulada será paga à Intermediadora e aos corretores associados, diretamente pelo Vendedor, de forma separada a cada um dos participantes, e em proporções que serão prévia e oportunamente apresentados.

4. A remuneração estipulada neste item comporta exclusivamente os serviços de intermediação de venda do Imóvel de propriedade do Vendedor, excluindo-se dos referidos honorários quaisquer outros serviços correlatos a presente venda, tais como, os serviços de obtenção de documentação imobiliária, despachante, serviços de assessoria jurídica, de financiamentos, de cartórios, de registros de imóveis, dentre outros, que poderão ser contratados pelas partes, Comprador e Vendedor, de forma livre e independente.

1. Das Disposições Gerais e Finais

1. O Vendedor declara não estar incurso nas restrições impostas pelas leis previdenciárias, por não ser empregador ou produtor rural.

2. Em atenção ao exigido pela letra “g” do art. 11 do Decreto Lei 58/37, declara-se que inexistem servidões ativas ou passivas, ou outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade, ficando autorizado o Senhor Oficial do Serviço Registral de Imóveis a proceder aos registros e averbações necessários.

3. Qualquer omissão ou tolerância de qualquer das partes em exigir o estrito cumprimento das obrigações ora pactuadas, ou em exercer quaisquer direitos decorrentes deste contrato, não constituirá novação ou renúncia, nem afetará o direito adquirido por força deste contrato, podendo exercê-lo a qualquer tempo.

4. As partes declaram não existir contra si quaisquer ônus ou ainda ações reais reipersecutórias a ponto de prejudicar o efetivo cumprimento das obrigações aqui assumidas.

5. As partes se responsabilizam civil e criminalmente pela veracidade das informações declinados neste instrumento, principalmente quanto ao endereço e estado civil.

6. Ajustam as partes, para todos os fins e efeitos deste instrumento, que serão consideradas válidas, comunicações feitas por meio eletrônico (email, sms, torpedo), correspondência com AR; carta protocolada; notificação extrajudicial ou judicial, feitas nos endereços declinados pelas partes.

7. A Intermediadora aconselha ás partes não fornecer numerário para pagamento de taxas e impostos à terceiros, devendo fazer estes pagamentos diretamente por guia ou boleto bancário específico para este fim.

8. Em face de financiamento de parte do preço ajustado, as partes declaram não ter conhecimento de ser apontado em qualquer serviço de proteção ao crédito (SERASA, SPC...) que, caso houver, obrigam-se a sanar de modo a não prejudicar o financiamento pleiteado.

1. Do Foro

1. Fica eleito o foro do endereço da sede da Intermediadora para dirimir dúvidas ou questões oriundas do presente instrumento.

E, por estarem as partes certas e ajustadas, firmam o presente instrumento, dando como bom e verdadeiro, por ser a expressão da verdade, em três vias de igual forma e teor, impressas apenas no anverso, perante duas testemunhas que a tudo assistiram.

São Paulo, 28 de junho de 2019.

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VENDEDOR

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COMPRADOR

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IMOBILIÁRIA

                   

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