PARECER JURÍDICO EM RELAÇÃO A OBRAS NO CONDOMÍNIO

PARECER JURÍDICO EM RELAÇÃO A OBRAS NO CONDOMÍNIO

CONSULENTE: MARIA ALECAR

ASSUNTO:  Realização de Obras no Condomínio VERDE

1. RELATÓRIO

Trata-se a presente de consulta encaminhada por MARIA ALECAR, proprietária/condômina da unidade autônoma Apt. 148, sito no Condomínio Verde as aquisições do material e execuções das obras seguintes:

1. “Aquisição e instalação do sistema de aquecimento da piscina”;

1. “Aquisição e instalação de cobertura da churrasqueira”;

1. “Aquisição e instalação piso permeável na quadra poliesportiva” e

1. “Aquisição e instalação de geradores”. 

Segundo consta da consulta, referidas obras, serão apresentadas, e por consequência deliberadas em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) que será realizada no próximo dia 28 de setembro de 2017.

A consulta transcorre ainda pelos seguintes questionamentos:

1. Qual a qualificação das jurídica das obras que se pretende executar?

1. Qual o “quórum” mínimo para deliberação e aprovação desta pauta?

1. Se aprovadas as obras, o condômino que não concordar poderá isentar-se do pagamento/rateio, ou ainda, poderá ajuizar medida judicial no sentido de anular as deliberações da Assembleia Geral Extraordinária (AGE)?

1. Por fim, questiona se as referidas obras podem ser aprovadas, ou seja, se mesmo que a obra de individualização de hidrômetro, significativamente mais importante, ainda não tenha, sequer iniciado?

Com efeito, o cerne do presente parecer versa sobre captação/rateio de nova verba para patrocinar novas obras, enquanto outras, de maior relevância, como no caso a individualização de hidrômetros, com verba já captada, ainda sequer tenha iniciado.

É o relatório. Passo a opinar

1. FUNDAMENTAÇÃO

Conforme consulta realizada pela condômina Maria Alencar, em razão da obra a ser realizada no Condomínio Verde, por meio do presente parecer, passo a tecer algumas considerações sobre o assunto, ainda que sem dispor de muitas informações e documentos, reservo-me a uma abordagem sintética, mas, suficiente para os esclarecimentos necessários que será apresentado na seguinte ordem:

Primeiro passo a identificar o tipo de obra ou benfeitoria a ser realizada, que, segundo o artigo 96 do Código Civil, pode ser caracterizada como Necessária, Útil ou Voluptuária.

• NECESSÁRIAS - As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração, Exemplos: Pintura de fachada sem trocar a cor, impermeabilização de laje por causa de infiltração, reparos elétricos e hidráulicos, troca de para-raios, interfone, CFTV, etc.        

• ÚTEIS - As que aumentam ou facilitam o uso do condomínio - exemplos: instalação de coberturas no estacionamento, implantação e medição de água individual, instalação de sistema de segurança, instalação de grades no perímetro do condomínio, construção ou ampliação de sala de ginástica, obras para aumento da garagem, instalação de grupo gerador, ect.

• VOLUPTUÁRIAS - As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou lazer, exemplos: restauração ou pintura da fachada com cor diferente, embelezamento da cabina do elevador, novo projeto paisagístico do jardim, reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito, fechamento de varandas com projeto específico, substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições, decoração de áreas comuns, ect.

A partir destes parâmetros, meramente exemplificativos, é que podemos determinar que as obras e/ou benfeitoria relacionada como: “Aquisição e instalação do sistema de aquecimento da piscina”; “Aquisição e instalação de cobertura da churrasqueira” é considerada VOLUPTUÁRIAS e, “Aquisição e instalação piso permeável na quadra poliesportiva” é considerada ÚTIL e por fim “Aquisição e instalação de geradores” é considerada NECESSÁRIA.

Feitas estas considerações, - apesar de não serem os mais fáceis de interpretar, é que podemos determinar o “quórum” necessário para a aprovação em assembleia de cada obra que se pretende executar, vejamos o que dia a Legislação vigente:

“Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002 - Institui o Código Civil.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”.

Logo, “quórum”  a aprovação das obras e/ou benfeitorias “Aquisição e instalação de cobertura da churrasqueira” consideradas VOLUPTUÁRIAS, será necessário o dois terços dos condôminos, para a “Aquisição e instalação piso permeável na quadra poliesportiva” considerada ÚTIL, será necessário voto da maioria dos condôminos, por fim, para “Aquisição e instalação de geradores” considerada NECESSÁRIA podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino, tudo isso, salvo, disposição convencional em sentido contrário.

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