Títulos Imobiliários

Títulos Imobiliários

Introdução

Assim como a atividade rural, a atividade imobiliária possui certas peculiaridades que ensejaram a criação de títulos próprios, seja para agilizar a circulação dos créditos, seja para permitir a melhor captação de recursos.

Letras imobiliárias

          As letras imobiliárias são promessas de pagamento emitidas pelas sociedades de crédito imobiliário, que conferem aos seus titulares o direito ao recebimento do valor prometido, acrescido de juros e correção monetária. Tais títulos são regidos pela Lei nº 4.380/64 (arts. 44 a 53) e se destinam essencialmente à captação de recursos junto ao mercado, permitindo o acesso a mais capital, com custos menores. Trata-se de um instrumento muito similar ao das debêntures, que representam empréstimos públicos feitos pela sociedade, outorgando apenas direitos de crédito e não direitos de acionistas.

Emissão

         As sociedades de crédito imobiliário são instituições financeiras integrantes do Sistema Financeiro Nacional, constituídas sob a forma de sociedade anônima, que se destinam a operações de financiamento imobiliário. No exercício da sua função, é óbvio que elas precisam de recursos para conceder o crédito necessário à atividade imobiliária. Tais recursos poderão ser próprios ou de terceiros. Neste último caso, podem advir de diversas fontes, inclusive da captação junto ao público por meio da emissão de letras imobiliárias, dada a vedação de utilização de debêntures por tais instituições (Lei n11 4.380/64, art. 44, § 311).

Quem adquire as letras imobiliárias repassa recursos à sociedade de crédito imobiliário e, em contrapartida, passa ter um direito de crédito contra ela, consistente no valor do título, mais juros, de no máximo 8% ao ano, e correção. Para o beneficiário da letra imobiliária, ela representa uma alternativa de investimento, com risco baixo, dada a segurança das operações desenvolvidas por tais entidades.

Ademais, trata-se de título executivo (Lei n2 4.380/64 - art. 45, parágrafo

único), permitindo medidas mais rápidas para a satisfação do crédito.

Outrossim, a Lei nª 4.380/64 afirma que o credor da letra imobiliária tem preferência em relação a quaisquer outros créditos contra a sociedade, inclusive os de natureza fiscal (art. 44, § 211). A nosso ver, contudo, tal privilégio não mais existe tendo em vista o advento do Código Tributário Nacional (Lei nª 5.172/66), cujo artigo 186 estabelece que "o crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual for sua natureza ou o tempo de sua constituição, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho". Diante dessa disposição, os credores da letra imobiliária não terão privilégios em relação aos credores fiscais, trabalhistas e de acidente de trabalho.

Requisitos

A letra imobiliária deverá esclarecer os direitos que assegura e, por isso, tem que atender aos seguintes requisitos (Lei n2 4.380/64- art. 45):

• a denominação letra imobiliária e a referência à Lei nll 4.380/64;

• a denominação do emitente, sua sede, capital e reserva, total dos recursos

de terceiros e de aplicações;

• o valor nominal;

• a data do vencimento, a taxa de juros e a época do seu pagamento;

• o número de ordem bem como o livro, folha e número da inscrição no

Livro de Registro do emitente;

• a assinatura do próprio punho do representante ou representantes legais

do emitente;

• o nome da pessoa a quem deverá ser paga no caso de letra nominativa.

O teor do título deverá conter claramente o direito assegurado, com todos os seus limites, bem como as partes envolvidas na operação. Assim, é essencial que conste sua denominação, para se identificar o seu regime jurídico. Além disso, é essencial a identificação do valor nominal do título, bem como dos eventuais juros e correção a serem pagos, que representam o grande atrativo do título. Do mesmo modo, deverá constar especificamente o vencimento do título (no mínimo dois anos) e a periodicidade do pagamento dos juros.

Há que constar também a qualificação detalhada do emitente e assinatura de quem o represente, para firmar a assunção da obrigação. Por fim, há que se trazer os elementos necessários à identificação do credor, tendo em vista o sistema de circulação próprio das letras imobiliárias.

Circulação

O titular da letra imobiliária poderá aguardar o seu vencimento e buscar o recebimento do seu crédito, inclusive por meio de ação executiva. Todavia, nem sempre ele precisará aguardar tanto para dar liquidez ao seu investimento, na medida em que as letras imobiliárias podem ser negociadas inclusive em bolsas de valores. Com tal negociação, o seu titular irá receber valores, transferindo seus direitos a outra pessoa.

A Lei n11 4.380/64 afirma que tal negociação das letras dependerá da própria forma adotada, urna vez que elas poderão ser ao portador ou nominativas (art.46). No primeiro caso, sua transferência ocorreria por simples tradição, isto é, pela simples entrega do documento. No segundo caso, a circulação poderia ser feita de duas formas: (a) pela alteração do livro de registro de letras imobiliárias, com a consequente anotação no certificado ou com a emissão de novo certificado; e (b) pelo endosso em preto do título, o qual deverá ser averbado no livro de registro de letras imobiliárias.

A opinião majoritária da nossa doutrina é no sentido de admitir todas as formas de negociação previstas pela Lei n11 4.380/64.2 Rubens Requião e Maria Bemadete Miranda, por sua vez, só admitem que as letras imobiliárias adotem a forma nominativa. A nosso ver, a razão está com a segunda opinião, porquanto a Lei n118.021!90 proibiu a emissão de título que visavam à captação de recursos sob a forma de título ao portador ou nominativo-endossável. Assim sendo, as letras imobiliárias serão necessariamente títulos nominativos e, nessa condição, sua propriedade