A IMPOSIÇÃO DE CLÁUSULAS ESPECÍFICAS PELO LOCADOR: ANÁLISE DA CLÁUSULA DE RAIO EM SHOPPING CENTER

A IMPOSIÇÃO DE CLÁUSULAS ESPECÍFICAS PELO LOCADOR: ANÁLISE DA CLÁUSULA DE RAIO EM SHOPPING CENTER .

Daniel Almeida Farias

Francivaldo Oliveira Marques

SUMÁRIO: Introdução; 1. Aspectos gerais dos contratos de Shopping Center; 2. Cláusulas específicas nos contratos de Shopping Center; 2.1. Aluguel dobrado no mês de dezembro; 2.2. Aluguel mínimo e percentual; 2.3. Fundo de promoção; 3. Cláusula de raio; Considerações Finais; Referências.

Introdução

Apesar de ser muito disseminado, não foi possível até o momento chegar a um consenso sobre o aparecimento do primeiro Shopping Center. Alguns doutrinadores afiançam que os mesmos surgiram em meados dos anos 50, nos Estados Unidos, após a Segunda Guerra Mundial, devido, dentre outros fatores, o poder aquisitivo da população ter aumentado, opinião esta compartilhada por MARIA ELISA GUALANDI VERRI.

Outros, no entanto, acreditam que por conta do rigoroso inverno que predomina no Canadá, o surgimento do Shopping Center se deu também em meados da década de 50, neste país, onde se viu a necessidade da população em adquirir produtos, e para isso teriam que dispor de em um único local, encontrar vários tipos de produtos, serviços, estacionamento, alimentação e diversão, conforme menciona MÁRCIO PECEGO HEIDE.

No Brasil, este surgimento possui data e local definido. Foi no ano de 1966, na cidade de São Paulo, que o primeiro empreendimento deste porte surgiu. O Iguatemi inaugurou neste país um tipo de centro comercial que se expandiria por todo o território.

Assim sendo, viu-se relevante estudar de forma minuciosa e abrangente o teor dos contratos firmados entre lojistas e empreendedor, que apesar de derivarem e/ou serem uma espécie de contrato de locação, possuem diversas particularidades, inerentes ao seu objeto, e peculiares, o que os diferencia dos demais contratos de locação, mesmo sendo este também regido por Lei Ordinária (Lei do Inquilinato N° 8.245/91) idêntica àquele.

1. Aspectos Gerais dos Contratos de Shopping Centers

Uma das características marcantes deste tipo de instrumento é a de que ao locatário não se reserva só o dever de pagamento do aluguel e das demais despesas comuns, como também, o mesmo fica submetido às regras impostas a este tipo de estabelecimento, as quais, por serem exclusivas a estes, têm pouca ou nenhuma oportunidade de serem modificadas.

Assim pode-se considerar este, um contrato atípico misto, pois, segundo ÁLVARO VILLAÇA AZEVEDO, “o elemento típico quando somado com outro elemento típico, ou, mesmo, atípico desnatura-se, compondo esse conjunto de elementos um novo contrato, uno e complexo, com todas as suas obrigações, formando algo individual e indivisível”.

Porém, esta atipicidade não chega a descaracterizá-lo de um contrato de locação convencional. Assim WASHINGTON MONTEIRO DE BARROS é taxativo ao assegurar que “esse contrato é, desenganadamente, o de locação, embora com algumas peculiaridades que, todavia, não chegam a descaracterizá-lo”.

Como já exposto os contratos de locação em shopping center, além das cláusulas gerais e habituais contidas nos instrumentos de locação comercial comum, são compostos também de outros documentos agregados, gerando obrigações e direitos às partes. Dentre estes, podem ser citados: as normas gerais complementares ao contrato de locação ou uso do espaço, que consiste em documento apartado que obriga ambas as partes no que tange ao funcionamento de todo o empreendimento; o estatuto de associação dos lojistas, que se faz de forma compulsória a todo lojista que esteja interessado em fazer parte do empreendimento com a finalidade de garantir a relação entre lojista e locatário, amparando os interesses dos sócios, promovendo ampla divulgação do shopping como fonte geradora de atividades comerciais; e o regimento interno do empreendimento, que contém as regras mais importantes a serem respeitadas no cotidiano do shopping.

Desta forma, LADISLAU KARPAT, diz que os contratos firmados entre empreendedores e lojistas, constituem cada vez mais em um aglomerado de documentos, que contém cláusulas das mais variadas naturezas.

A cerca disto, IVES GANDRA MARTINS, declara que, “os contratos entre os shopping centers e os lojistas não são contrato de locação de imóvel, mas um contrato mais abrangente, em que o imóvel é menos relevante que o complexo de elementos imateriais que tornam aquele ponto atraente e propício ao comércio”.

Ao investir em um empreendimento, o empresário deverá traçar um planejamento mercadológico das lojas que farão parte deste centro comercial. Esse planejamento é conhecido como tenant mix. Por sua vez, o lojista, apresentará, previamente, o projeto de disposição da loja, cabendo ao empreendedor concordar ou não com o projeto.

Desta forma, RUBENS REQUIÃO aborda sobre o tema, afirmando que assim como na locação comum, o objeto é destinado a determinado fim (residencial ou comercial), o empreendedor pode estabelecer critérios para alocação das lojas, conforme o ramo de atividade, distribuindo-as da forma que melhor convier.

Para tanto, FÁBIO TOKARS, diz que o shopping consubstancia seu fundo de comércio, no tenant mix, na própria concepção do empreendimento, na estrutura organizacional e nas campanhas promocionais.

Já o fundo de promoção dos lojistas, versa sobre a arrecadação entre os mesmos, a fim de que o valor seja investido em propaganda e publicidade própria, tendo assim o mesmo fim que o fundo de comércio próprio do shopping center, porém com proporções diferentes e, conforme IVES GANDRA MARTINS, o fundo de comércio do shopping adiciona potencialidade mercantil ao complexo de lojas.

Pode-se ainda destacar a presença de outro instrumento que objetiva a garantia de que o lojista terá seu lugar assegurado em uma das unidades do empreendimento. Trata-se da Res Sperata. Normalmente, essa garantia é representada por um pagamento feito ao empreendedor antes da efetivação da relação entre ele e o lojista, que para MARIA HELENA DINIZ, servirá para integrar o fundo de comércio do empreendimento, uma vez que o lojista ao ingressar no mesmo, remunera o empreendedor afim de que possa utilizá-lo.

2. Cláusulas Específicas nos Contratos de Shopping Center

2.1. Aluguel dobrado no mês de dezembro

Comumente em contrato de locação existe a obrigação do locatário em pagar o aluguel referente ao imóvel locado. A Lei do Inquilinato em seu art. 23,