RETROVENDA

RETROVENDA

1.1 Conceito:

Nos termos do artigo 505, do Código Civil, a retrovenda é uma das espécies de pacto acessório ao contrato de compra e venda, que consiste em permitir ao alienante, durante determinado espaço de tempo, recomprar o imóvel do adquirente pagando o preço originalmente pactuado, mais despesas de contrato, benfeitorias necessárias e as expressamente autorizadas. Senão, vejamos:

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Consubstancia vantagem ao alienante, na maioria das vezes útil quando se ache em situação financeira difícil e provisória, almejando no futuro ter a conveniência de reaver para si a coisa alienada. Desta forma, mostra-se como instituto estudado por diversos civilistas, e muito bem explicado pela doutrina de GOMES como “venda sob condição resolutiva potestativa, cujo exercício não depende exclusivamente da vontade do vendedor, mas, também, de que restitua o preço e reembolse as despesas”.

À luz do princípio da boa fé objetiva (e também em atenção ao estado de inocência do terceiro, que podemos traduzir na expressão boa fé subjetiva), o pacto de retrovenda somente poderá ser exercido caso se tenha realizado o registro da cláusula ou se fora dada a ciência direta ao pretenso interessado na aquisição da coisa, o que comumente se dá com a inscrição da cláusula da retrovenda na escritura publica do bem.

Uma vez que, para sua constituição, deve constar expressamente no contrato cláusula que assim determine ou deve ser realizado pacto adjeto a este, já que torna a propriedade resolúvel e, desta forma, sujeita o contrato translativo de propriedade imóvel ao direito de o alienante reaver o bem, retornando as partes ao status quo ante da celebração da compra e venda. No que concerne a este tema, COELHO (2005, p. 156) trata que:

pacto pertinente a compra e venda de imóveis, em virtude do qual é outorgada ao vendedor a opção de recomprar o bem no prazo assinalado em contrato, de no máximo, em três anos, mediante a restituição do preço, reembolso de despesas realizadas e indenização de benfeitorias necessárias (CC art. 505).

Neste sentido, a retrovenda pode ser conceituada como o direito do alienante, durante determinado prazo e decorrente de cláusula específica, de recobrar o imóvel que foi vendido, resolvendo assim, o negócio, mediante o pagamento do preço acordado na venda somado com os gastos que este por meio do negócio jurídico teve que investir. Deve-se frisar que o instituto em comento não constitui uma nova alienação, mas, sim, o desfazimento do negócio jurídico original, pela ocorrência da condição resolutiva estabelecida inicialmente.

1.2 Dos bens sujeitos à retrovenda:

Na hipótese de os contratantes se interessarem em constituir a retrovenda ao seu negócio, poderão atribuir este direito conferido ao vendedor, de reaver a coisa, durante determinado prazo, por escrito em contrato. Entretanto cabe salientar que a lei dispõe apenas quanto ao pacto de retrovenda relacionado a imóveis, não obstante o texto legal, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu no sentido de admitir tal pacto na compra e venda de móveis, conforme seguinte julgado:

COMPRA E VENDA DE AÇÕES, COM PACTO DE RETROVENDA. NEGOCIO JURIDICO INDIRETO. DIREITO DE RESGATE ABRANGENTE DAS AÇÕES ACRESCIDAS EM RAZÃO DE BONIFICAÇÕES E DO DIREITO DE SUBSCRIÇÃO. DESISTENCIA DE RECURSO NÃO DEVIDAMENTE FORMALIZADO. - QUALIFICADA A AVENÇA COMO NEGOCIO JURIDICO INDIRETO, NÃO CONTRARIA O ART. 1.140 E PAR. UNICO DO CC A DECISÃO QUE CONSIDERA COMO COMPREENDIDO NO DIREITO DE RESGATE TUDO QUANTO SE ACRESCENTOU AS AÇÕES VENDIDAS, QUER POR FORÇA DE BONIFICAÇÕES, QUER EM RAZÃO DO DIREITO DE SUBSCRIÇÃO. - NÃO VEDA A LEI TENHA A RETROVENDA POR OBJETO BENS MOVEIS. - ACORDÃO QUE DEIXA DE APRECIAR APELAÇÃO SOB O FUNDAMENTO DE QUE HOUVERA DESISTENCIA DO RECURSO, A QUAL, POREM, NÃO SE

FORMALIZARA, ALEM DE NÃO CONTAR O ADVOGADO COM PODERES ESPECIAIS PARA TANTO.

RECURSO ESPECIAL CONHECIDO, EM PARTE, E PROVIDO.”

(Resp 28598/BA – 4ª Turma – Relator: Min Barros Monteiro – julgamento: 06.11.96)

Jurisprudência esta que já tem sido seguida pelos aplicadores do direito nos tribunais e juízos de primeira instancia:

REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA DE VENDA E COMPRA - BENS MÓVEIS - TRATOR E PLANTADEIRA - CESSÃO DE USO -PACTO DE RETROVENDA - BENS MÓVEIS -INADIMPLEMENTO -SIMULAÇÃO IMPENHORABILIDADE O pacto de retrovenda é inerente ao contrato de compra e venda, quer imobiliária (artigo 505), quer à mobiliária, pois inexiste incompatibilidade, funcionando como garantia do vendedor, sem força suficiente para anular o negócio jurídico em sua integridade. Havendo inadimplemento da obrigação, facultado ao credor o direito de retomada dos bens garantidores, havendo prévia notificação ao devedor. Recurso improvido.

(TJ-SP - APL: 992070583560 SP , Relator: Clóvis Castelo, Data de Julgamento: 16/08/2010, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/08/2010)

Sem embargo, o Código Civil predizer apenas os bens imóveis, como objetos da retrovenda, não há prejuízo quando da interpretação extensiva do texto legal de forma a atingir também os bens móveis.

De forma que apesar da disposição legal a instituição de uma cláusula de retrovenda para bens móveis, não será nula, contudo, deverá ser interpretada de acordo com a autonomia