A Adjudicação Compulsória

A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva. Se qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então, para o competente registro no cartório de imóveis, independente da celebração da escritura.

A ação de adjudicação compulsória segue, na Justiça, o procedimento sumário (Código de Processo Civil, arts. 275 a 281), de rito mais célere, sendo regulada pelos artigos 15 a 17 do Decreto-Lei nº 58/1937, com a redação desses dispositivos conforme a Lei nº 6.014/1973. Apesar de, inicialmente, as normas referidas se limitarem à adjudicação compulsória nos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados, a jurisprudência estendeu a sua aplicabilidade a todo e qualquer tipo de imóvel, como casas e apartamentos residenciais ou salas comerciais.

A necessidade da interposição da ação de adjudicação compulsória, na prática imobiliária, pode decorrer de diversas situações mais comuns. Em geral, quando o promissário comprador, após quitar o preço do imóvel, por descaso, desconhecimento ou negligência, passa vários anos sem providenciar a escritura definitiva, e o promitente vendedor, sendo pessoa física, já faleceu ou mudou-se para local incerto, ou sendo pessoa jurídica, veio a encerrar suas atividades ou mesmo faliu, então o comprador fica impossibilitado de celebrar com o vendedor a escritura de compra e venda.

Na ação de adjudicação compulsória proposta pelo comprador contra o vendedor, após a citação deste, e sendo a ação julgada procedente, o juiz, na sentença, ordenará a expedição de carta de adjudicação, que se constitui no título próprio a ser transcrito no registro imobiliário (Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16). Na hipótese da ação ser proposta pelo vendedor contra o comprador, quando existe interesse do vendedor em eximir-se da condição de proprietário, em especial no que tange à sua responsabilidade tributária, o comprador será intimado para comparecer em cartório para assinar a escritura de compra e venda. Se não o fizer, o imóvel ficará depositado, formalmente, em juízo, por conta e risco do promissário comprador, que responderá pelas despesas judiciais e custas do depósito (Decreto-Lei nº 58/1937, art. 17).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça- STJ, através da Súmula 239, consolidou o entendimento de que a ação de adjudicação compulsória pode ser proposta ainda que o contrato de promessa de compra e venda não seja levado para registro no cartório de imóveis. Interpretando o art. 33 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de locações), o STJ entende que cabe também a ação de adjudicação compulsória do inquilino para adquirir imóvel vendido