ATÉ AONDE VAI A RESPONSABILIDADE DO FIADOR NO CONTRATO DE LOCAÇÃO? ISSO MUDOU? ATÉ ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES?

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento na Súmula 214 que o fiador não responde por obrigações resultantes do aditamento ao qual não anuiu.

O entendimento predominante do Superior Tribunal de Justiça era realmente o de que o contrato de fiança, por ser interpretado restritivamente, não vincularia o fiador à prorrogação do pacto locativo sem sua expressa anuência, ainda que houvesse cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves. Contudo, a Terceira Seção do STJ, no julgamento dos Embargos de Divergência n.º 566.633/CE, acórdão publicado em 12/03/2008, assentou a compreensão segundo a qual não se confundem as hipóteses de aditamento contratual e prorrogação legal e tácita do contrato locativo, concluindo que “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da época em que firmaram a avença”.

Desta forma, no entendimento recente do STJ, não sendo hipótese de aditamento, mas de prorrogação contratual, tem-se como inaplicável a súmula n.º 214 (“O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.)

Em verdade, enunciado invocado se aplica nas situações em que houver aditamento do contrato, sem a participação dos fiadores, cujo conteúdo modifica parcial ou integralmente as cláusulas e condições estabelecidas no contrato original. Evidente que a Súmula não pode admitir entendimento diverso da restrita questão de que o fiador não responde por obrigações decorrentes de aditamento que não anuiu, isto é, responde tão-somente por obrigações assumidas.

Além disso, há o entendimento da 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que a simples prorrogação automática do contrato de locação, por prazo indeterminado, não exonera os fiadores, conforme se observa nas Apelações Cíveis Nº 70005578729, Nº 70001879998, Nº 70000881417 e entre outras.

A prorrogação do contrato está prevista na Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Isto se pode verificar do art. 39, que trata das garantias: “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação de estende até a efetiva devolução do imóvel”.

No artigo 46, § 1º, da mesma lei, dispõe que: “Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato”.

Neste contexto, está claro que o contrato se prorroga automaticamente por força de lei e não há necessidade da anuência do fiador para tanto.