Amortização De Emprestimos

2. Amortização De Empréstimos

Pode mos afirmar que amortização de empréstimos esta intimamente relacionada à aquisição de um bem ou um imóvel.

Segundo o autor do PLT Matemática Financeira, Cristiano Marchi afirma que existem vários modos de comprar um imóvel, e que nós devemos saber escolher e analisar minuciosamente aquele que se adapta ao nosso perfil, e o principal, o que custe o menos possível.

Hoje em dia podemos observar que muitos adquirem imóveis como forma de aplicação de recursos, outros fazem para alcançar um lar para sua família. Contudo, isso tem gerado novos lançamentos imobiliários, especialmente nos grandes centros urbanos.

Ao imaginarmos que adquirir um imóvel seja o mesmo que um investimento, devemos nos atentar em alguns aspectos, tais como: rentabilidade das aplicações financeiras de baixo risco, liquidez, depreciação ou valorização do imóvel, localização, entre outros.

De acordo com a pesquisa de Marchi, não existem muitos trabalhos sobre a valorização imobiliária, diferentemente dos estudos sobre produtos disponíveis no mercado financeiro. Geralmente o ponto de partida para qualquer análise de investimento, é a taxa básica de juros da economia, conhecida como taxa Selic.

Muitas famílias optam pelo financiamento para adquirirem um imóvel por não terem toda a quantia à vista, o financiamento em muitas das vezes é a única alternativa.

Entretanto os bancos e construtoras de hoje têm várias linhas de financiamento de imóveis. Quando escolhemos um tipo de financiamento, é preciso assegurar de que os sistemas de amortização sejam bem compreendidos, pois se trata de um investimento muito alto.

Cada sistema tem sua particularidade e seu custo, portanto, é importante que se faça a escolha certa. Para que qualquer sistema de amortização seja estudado, alguns princípios básicos devem ser seguidos. Podem acontecer situações no cotidiano que extrapolem os assuntos tratados nesta pesquisa. Por este motivo precisamos ter em mente o que está por trás da teoria e saber modificá-la quando necessário:

Representação Gráfica De Uma Operação De Amortização

É essencial para que os cálculos sejam corretamente direcionados. Inicialmente, é apresentada uma planilha de amortização, em seguida, são representados seus fluxos de caixa.

Sistema De Amortização Convencional

É denominado assim porque não há um padrão de valor amortizado a ser seguido. As amortizações são variadas e de acordo com cada contrato.

Sistema De Amortização Constante (SAC)

É um sistema de fácil compreensão e bastante utilizados, principalmente para empréstimos ao setor produtivo da economia.

Em financiamentos de longo prazo, esse sistema tem ampla utilização no Brasil. No SAC, como o próprio nome diz, o valor da amortização é constante, ou seja, o mesmo para todos os períodos. Isso somente será possível se o saldo inicial for dividido pelo número de períodos envolvidos no financiamento.

Fórmula:

A = SD / n

A é o valor da parcela de amortização. SD é o saldo devedor inicial, ou seja , o valor financiado, e n é o número de períodos.

Exemplo:

Um amigo lhe empresta R$1.000,00, que devem ser pagos em 5 parcelas. O sistema de amortização acertado foi o SAC. Faça uma planilha, sabendo que a taxa contratada foi de 10% ao mês. Faça a representação gráfica e a comprovação de operação.

Para que a planilha possa ser feita, inicialmente se calcula o valor da amortização.

A = SD / n --- A = 1000 / 5 --- A = 200

N SD A J PMT

0 1.000,00

1 800,00 200,00 100,00 300,00

2 600,00 200,00 80,00 280,00

3 400,00 200,00 60,00 260,00

4 200,00 200,00 40,00 240,00

5 0 200,00 20,00 220,00

TOTAL 1.000,00 300,00 1.300,00

A amortização teve seu valor calculado antes da montagem da tabela. Os juros e o valor das parcelas são encontrados seguindo o mesmo procedimento do exemplo anterior. Primeiro se calculam os juros de cada período com base no saldo devedor anterior, depois se adiciona o valor da amortização. Essa somatória é valor da parcela em um período.

Sistema De Amortização Crescente (Sacre)

A CAIXA Econômica Federal ofereceu entre 1999 e 2005 um sistema de amortização para empréstimo imobiliário, denominado Sacre.

Em relação ao SAC, a principal diferença está no valor das parcelas, que é fixo e estabelecido a cada 12 meses.

O valor das amortizações e da primeira parcela é calculado como no SAC. O valor da segunda parcela é igual ao da primeira, o que permite maior amortização, se comparado ao SAC, e assim por diante.

Outro sistema, denominado Price, que falaremos logo mais, também envolve amortização crescente, que decorrem da própria estrutura do modelo, e não da correção monetária.

É muito difícil imaginar, no Brasil, um empréstimo feito a longo prazo sem nenhum tipo de correção, pois ainda existe inflação e uma cultura inflacionária tanto por parte da sociedade civil quanto dos meios de produção.

Todo contrato de financiamento imobiliário de longo prazo estabelece algum índice como fator de correção. Tal clausula não é ilegal. Os problemas surgem quando o mutuário não tem reajuste salarial