Avaliação De Imóveis

AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANAS

CRITÉRIO DOS LOTES INFLUENCIANTES

Autores:

Eng. André Maciel Zeni

Eng. Luiz Fernando Rodrigues Portinho

1 – HISTÓRICO

Em fins de 1979, na tentativa de justificar e comprovar tecnicamente a influência do posicionamento urbano, de pólos atrativos, da área superficial e vizinhança urbana, no valor de glebas urbanas, os autores do presente trabalho depararam-se com algumas conclusões estatístico-mercadológicas:

- o valor unitário de glebas urbanas decresce à medida que aumenta sua área superficial, “ceteris paribus”;

- o valor unitário de glebas urbanas mantém uma íntima relação com o valor unitário dos lotes que a influenciam;

- os aspectos positivos ou negativos que afetam as glebas afetam também os lotes que as influenciam;

- o índice gleba/lote é inversamente proporcional à área superficial da gleba(*);

- existe regressão dos pares de pontos (índice x área) a um modelo matemático decrescente.

(*)...índice gleba/lote: valor unitário da gleba/valor unitário dos lotes que a influenciam.

Diante dessa tendência mercadológica, aliado ao fato de que o mesmo ocorria em diferentes municípios de nosso Estado (variando apenas os coeficientes formadores do modelo matemático), apresentou-se a metodologia ao Congresso Brasileiro – 1980; ao Congresso Mundial de Avaliações – 1981 e Congresso Panamericano de Avaliações – 1982, sendo a mesma aceita e recomendada à publicação nos Anais dos referidos conclaves.

1.1 – O CRITÉRIO

Pesquisando-se glebas em toda a área urbana do município, bem como lotes “satélites” que as influenciam, agrupam-se aos pares o índice gleba/lote e a área superficial da gleba. A expressão - lotes “ satélites” –foi utilizada pelo Engº Fernando Guilherme Martins, por ocasião de sua análise do “critério dos lotes influenciantes”.

A partir dos “n” pares, ajusta-se os pontos a um modelo representativo, pelo processo dos “mínimos quadrados”, em que:

- a variável independente (x) representa as áreas das glebas;

- A variável dependente (y) representa os índices gleba/lote correspondentes.

Estes estudos foram aplicados em vários municípios de nosso Estado, obtendo-se sempre:

- correlação justificada;

- modelo potencial como o mais ajustável.

2 – O MODELO PARA PORTO ALEGRE

Analisadas 72 glebas transacionadas em Porto Alegre, em distintos setores da zona urbana e após pesquisados os valores dos lotes influenciantes de cada uma delas, conclui-se pelo modelo da forma:

Y = 11,5116 x-0,3464

Com r = 0,9048 (coeficiente de correlação)

Essa curva matemática foi obtida através de regressão simples, correlacionando-se área da gleba x índice.

Paralelamente, através do uso corriqueiro, verificou-se que o modelo definido era constante em relação à frente das glebas avaliandas.

A verificação da anormalidade na frente de glebas pode ser feita através da análise da relação frente/profundidade equivalente.

Desta forma, o modelo definido seria diretamente aplicável para glebas ‘ normais’, ou sejam, áreas cuja relação frente/profundidade estivessem contidas no intervalo 1/3 a 1/6, com a média 1/4,5.

A ponderação da testada a maior ou a menor era justificada, empiricamente, com a aplicação do “teorema da média para integrais”, o qual estabelecia o índice médio da curva entre a área padrão (dentro das relações normais) e a área real da gleba em estudo;

a) para testadas a maior:

A

I = ∫Ap f(x) dx

A – Ap

b) para testadas a menor:

Ap

I = ∫A f(x) dx

Ap – A

Com

Ap: área da gleba “ padrão”, ou seja, na relação ideal;

A: área real da gleba avalianda.

Esta justificativa técnica fornece resultados confiáveis, sendo representativa quando cotejada com o valor do Método Involutivo.

3 – A ATUALIZAÇÃO DO MODELO PARA PORTO ALEGRE

Transcorridos 36 meses após a inferência do 1º modelo gleba/lote para Porto Alegre, efetuou-se novo estudo, agora com 115 (cento e quinze) transações de glebas. Enfatize-se que as glebas passaram a ter a influência direta do 1º PDDU – Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Porto Alegre.

O novo modelo potencial definido apresentou-se da forma:

Y = 12,50774 x-0,346693905

com r = 0,8830 (coeficiente de correlação)

A comparação da curva com os novos coeficientes, com a anterior (1º modelo), permite concluir:

- o novo modelo discrepa a maior cerca de 8,60%;

- significa dizer que “ houve um pequeno acréscimo no valor das glebas, além da valorização imobiliária total no decorrer do período citado (79/82);

- o critério, bem como o modelo definido anteriormente, ratifica-se amplamente.

4 – INFLUÊNCIA DA FRENTE DA GLEBA NO CRITÉRIO DOS LOTES INFLUENCIANTES

4.1 – MODELO INFERIDO

Visando obter uma comprovação, através de dados extraídos do próprio mercado,