Built To Suit

Embora seja muito utilizado em outros países, apenas há alguns anos o sistema “build to suit” vem ganhando corpo no Brasil. Como o nome sugere, trata-se de um sistema de construção sob medida. Nesta operação, estão presentes duas figuras: o investidor/construtor, e o futuro usuário da edificação.

Trata-se de um acordo de vontades, pelo qual que o investidor se compromete a comprar o terreno, elaborar o projeto de construção, adequado às necessidades do locatário, e efetuar as obras de construção civil necessárias à edificação, da qual será o proprietário. O futuro usuário, por sua vez, define as suas necessidades e as especificações técnicas que devem ser seguidas na elaboração do projeto e na execução da obra.

Ao fim, temos um prédio construído de acordo com as necessidades do futuro usuário (dimensões, disposição do espaço, projeto elétrico e hidráulico), evitando, desta forma, os espaços disponíveis no mercado, que na maioria das vezes não se adéqua aos interesses da empresa, necessitando de customização do espaço, o que causa prejuízo ao fluxo de caixa da empresa, que se vê obrigada a investir seu dinheiro em uma atividade diferente da sua atividade principal, de seu “core business”.

Todavia, ainda existe no Brasil uma certa aversão a esse tipo de empreendimento. Principalmente por parte dos investidores. Tudo isso porque, embora seja um contrato atípico, diferente do contrato de locação urbana, passou a ser tratada, em nosso país, como uma nova modalidade locatícia, e, portanto, sujeita às determinações da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

O maior despautério estava no fato de que a Lei do Inquilinato autoriza ao locatário rescindir o contrato de locação a qualquer tempo, independente de haver uma cláusula que determine o prazo da avença. Para tanto, basta que comunique o locador com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência, e que pague a multa acordada, proporcional ao tempo de locação.

Desta forma, os investidores viam-se inibidos de fazer altos investimentos na compra de terreno e construção de grandes estruturas que se adequassem aos moldes da necessidade do futuro usuário, com medo de não terem tempo de recuperar as quantias investidas, caso o locatário resolvesse terminar o contrato antes do prazo ajustado, que nos casos de locações sob encomenda giram em torno de 10 a 20 anos.

Pensando, então, em estimular os investimentos, e o sistema de construção conhecido como “Build to Suit”, o legislador decidiu, no final de 2012, promover uma significativa alteração na Lei nº 8.245/91, a fim de permitir ao investidor/construtor a garantia de retorno pelo investimento realizado, além da remuneração pelo uso do imóvel.

Desta forma, acrescentou-se à Lei do Inquilinato o artigo 54-A, que autoriza, na locação sob encomenda, a estipulação de multa equivalente à soma do valor dos aluguéis a receber até o final da locação.

Assim, ficam tranquilos os investidores/construtores para construírem edifícios pelo sistema “Build to Suit”, o que aproveita também aos locatários, que podem destinar seus fluxos de caixa para a atividade principal de suas empresas, não tendo que se preocupar com imobilizações ou customizações de prédios, para adequá-los aos seus negócios.