CONDOMINIO - DIREITO CIVIL

CONDOMÍNIO GERAL

Conceito: é a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa.

Clóvis Beviláqua, “o condomínio ou compropriedade é a forma anormal da propriedade, em que o sujeito do direito não é um indivíduo, que o exerça com exclusão dos outros; são dois ou mais sujeitos, que exercem o direito simultaneamente” (Código Civil dos Estados Unidos do Brasil, 9. ed., Rio de Janeiro, Livr. FranciscoAlves, 1953, v. 3, p. 172).

Este é o condomínio GERAL, pois existe o condomínio EDILÍCIO (em edifícios) que veremos adiante.

No condomínio temos:

1. Mais de um sujeito ativo, que são os proprietários,

2. Exercendo o domínio sobre um mesmo objeto, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc).

Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente.

SIMULTÂNEA = todos são donos ao mesmo tempo.

SIMULTÂNEA = todos podem usar a coisa toda, dentro dos limites da convivência harmônica.

Esta harmonia é dificílima, tanto que os romanos chamavam o condomínio de “mater discordiarum” (mãe das discórdias), e realmente basta a gente se lembrar de como é difícil dividir um carro/roupa com um irmão, pra gente saber como o condomínio é inviável.

Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e é por isso que veremos como a lei facilita e incentiva a extinção do condomínio.

Mas a lei permite o condomínio e para isto criou-se uma ficção jurídica, de modo que cada condômino na verdade só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% se são três donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, para viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda (1314).

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Alhear: Tornar alheio.

O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade é exclusiva (1231). O condomínio também impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à propriedade, pois embora cada condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos outros condôminos (pú do 1314).

NÃO CONFUNDAM comunhão com condomínio; esta é espécie e aquela é gênero, então todo condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será condomínio. A comunhão é de qualquer direito (ex: pai e mãe têm o direito em comunhão de educar os filhos), enquanto condomínio é apenas do direito de propriedade.

ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO:

a) voluntário: quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, ou quando duas ou mais pessoas exercem composse e todas adquirem a propriedade da coisa pela usucapião.

b) forçado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos.

Exemplos: doação a várias pessoas, herança para vários filhos, os muros e árvores comuns (1327, § 1º do 1297, 1282), etc.

Art. 1327. O condomínio por meação de paredes, ceras, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1298; 1.304 a 1307).

Art. 1.297 - § 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação .

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS:

- utilização livre e defesa da coisa conforme sua destinação (1314), cujo limite é o direito dos demais condôminos (pú do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325).

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

A decisão tomada pela maioria absoluta sempre obriga a todos os condôminos; pode-se decidir inclusive, sobre a locação Ou não do imóvel (RT,572/147 e RTJ, 112/1364).

- arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa (1315)

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

MHD - Trata-se de uma obrigação propter rem — em virtude da coisa (RT, 676/175). Aplica-se este dispositivo para cobrança de condomínio nos edifícios onde não existem convenções de condomínio devidamente registradas.

- os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos, e o condômino que causar dano à coisa deve indenizar os demais (1319, 1326).

Art 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que te causou.