Cenário Economico Brasileiro

Cenário econômico brasileiro e mercado imobiliário

Desde 2005, o mercado imobiliário brasileiro vem vivenciando um forte crescimento, apoiado, principalmente, em um cenário de estabilidade da economia e em políticas de incentivo ao crédito imobiliário.

O desenvolvimento e a estabilização da economia, assim como a redução das taxas de juros nos últimos anos facilitam o acesso de uma grande parcela da população ao crédito imobiliário. O fato do percentual deste crédito ainda ser pequeno em relação ao PIB do Brasil (cerca de quatro por cento), indica que ainda há grande espaço para crescimento, algo muito favorável para quem deseja investir neste mercado. A redução das taxas de juros e uma política de incentivo ao crédito imobiliário aumentam a capacidade de compra dos pequenos investidores e tornam o investimento em imóveis mais atraentes para quem deseja aumentar seu patrimônio financeiro. Em paralelo, a redução do desemprego e a estabilidade da economia proporcionam a confiança necessária para a compra de imóveis e outros investimentos de longo prazo.

Demanda crescente por imóveis no Brasil

Apesar do forte crescimento dos últimos anos, as expectativas para este mercado ainda são bastante positivas. O déficit habitacional está estimado em seis milhões de moradias. Além disso, a predominância de uma jovem população economicamente ativa e a redução crescente do tamanho das famílias geram uma demanda de 1,2 a 1,5 milhões de novas moradias por ano.

Mudança no perfil da população brasileira

A mudança no perfil da população brasileira também é um importante fator para manter o potencial de crescimento do mercado imobiliário. Hoje, o planejamento familiar é diferente e grande parte dos jovens já possuem poder aquisitivo suficiente para investir na aquisição de seu primeiro imóvel antes dos trinta e cinco anos de idade. Além disso, famílias menores tendem também a aumentar a necessidade por imóveis, alavancando o potencial do mercado imobiliário.

Facilidade de acesso ao mercado imobiliário

A renda mínima necessária para se adquirir um financiamento imobiliário foi bastante reduzida ao longo dos anos. Em 2005, quando o salario mínimo era de R$ 300,00 e não havia qualquer incentivo ou condição macroeconômica para uma política de crédito imobiliário, eram necessários uma renda familiar de pelo menos quinze salários mínimos para aquisição de um imóvel.

O desenvolvimento e a estabilização da economia, além da redução das taxas de juros nos últimos anos, facilitaram o acesso de uma grande parcela da população ao crédito imobiliário. Atualmente, são necessários uma renda familiar de apenas cinco salários mínimos para aquisição de um imóvel através do crédito imobiliário.

Cenário econômico da sua região e seu mercado imobiliário

O dinamismo do nosso mercado imobiliário não será uniforme, em função da própria situação da economia nacional e, também, do estágio já alcançado pelos diversos estratos sociais. Como regra geral, acredito que o segmento dos imóveis econômicos continuará aquecido, inclusive pela existência, nesse estrato, de uma demanda reprimida por novas moradias. Já nos segmentos de médio ou alto padrão o dinamismo será substancialmente menor, principalmente pela existência de algum nível de saturação nessas faixas, decorrente de estoques comercializáveis relativamente maiores. Como conseqüência direta dessas situações, acredito que o preço dos imóveis de maior valor deve interromper a sua escalada, mantendo-se relativamente estável. Da mesma forma, o preço dos imóveis econômicos ainda comportará algum realinhamento, com aumentos da mesma ordem de grandeza ou pouco menores do que os observados em 2013 neste mesmo segmento, em decorrência da demanda reprimida já mencionada.

A existência de estoques (disponibilidade) e as variações entre a demanda e a oferta de moradias em cada estrato determinam, não só o preço de compra e venda dos imóveis, como também, o valor dos aluguéis. Grosso modo, as tendências não são muito diferentes nos dois mercados (compra e aluguel), conquanto possa ser estimado que, embora os aluguéis residenciais devam continuar, em seu conjunto, a subir acima da inflação, os aumentos mais significativos ocorrerão na faixa das habitações econômicas. Para este estrato, não espero qualquer mudança significativa, em 2014, na tendência de alta que vem sendo observada desde 2010, período em que os aluguéis acumularam aumentos superiores a 200%.

Uma variável importante para balizar o comportamento do mercado é o crédito imobiliário. No meu ponto de vista, essa será a variável que mais se modificará em 2014. Depois de vários anos consecutivos de crescimento no montante agregado de financiamentos imobiliários, acredito que a contratação desse tipo de crédito apresentará uma substancial diminuição, para ajustar-se ao novo patamar do mercado. Essa retração decorrerá, diretamente, da diminuição geral do estoque de novos imóveis, ou seja, da redução do número de lançamentos previstos para 2014 por parte da maioria das grandes construtoras, ampliando a tendência já observada no ano passado. Não se trata, aqui, de uma simples variação na demanda ou na oferta. Trata-se da radical diminuição no número dos imóveis que poderiam ser objeto dos contratos de crédito imobiliário. Aliás, na minha percepção, 2014 será o pior dos últimos cinco anos, no que concerne ao número de novos lançamentos e, portando, na contratação de financiamentos.

Essa tendência geral, de diminuição de ritmo, também não será uniforme. O Programa governamental “Minha Casa, Minha Vida ”, ainda que com menor ímpeto, continuará ocupando um lugar de destaque no panorama da construção civil brasileira. Já é bem conhecida a característica de eslasticidade-renda da procura por novas moradias, notadamente nos estratos econômicos que emergiram com as políticas continuadas de distribuição de renda.

Assim como vem acontecendo desde 2009, esse novo ano frustrará, mais uma vez, a torcida pessimista daqueles que vaticinam a chegada de uma Bolha Imobiliária no Brasil. Nesse particular, o mercado nacional nunca esteve tão sólido e tão protegido, seja pelo seguro mecanismo de avaliação do crédito imobiliário (LTV – Loan-to-Value de apenas 71,2% na média nacional), seja pelo montante de financiamentos contratados nessa modalidade (cerca de apenas 8% do PIB, apesar de todo o crescimento verificado nos últimos anos). Definitivamente, a possibilidade de eclosão de uma Bolha Imobiliária em 2014está garantidamente