DIREITO CIVIL Lll

Contrato de Compra e Venda

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

É talvez o mais comum e corriqueiro de todos os contratos. E é também, aquele que desempenha maior e mais importante função econômica.

Vem a ser o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento.

Assim, trata-se de um contrato onde as obrigações serão recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor a obrigação de transferir o domínio da coisa; para o comprador a de entregar o preço.

Disposições Gerais

O CARÁTER OBRIGACIONADO DA COMPRA E VENDA:

Os efeitos derivados da compra e venda são meramente obrigacionais, e não reais, pois a compra e venda não transfere, por si só, o domínio da coisa vendida, mas gera apenas, para o vendedor, a obrigação de transferi-lo.

Com relação aos elementos constitutivos, a compra e venda estará perfeita e acabada quando estiverem presentes a coisa, o preço e o consentimento.

Bastará o acordo de vontades sobre a coisa e o preço.

A coisa deverá ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do contrato, ser individuada, ser disponível ou estar in commercio e ter a possibilidade de ser transferida ao comprador.

O preço, que deverá apresentar pecuniariedade, por constituir um soma em dinheiro, seriedade e certeza.

O consentimento dos contratantes sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio, pressupõe o poder de disposição do vendedor, sendo necessário que ele tenha capacidade de alienar, bastando ao adquirente a capacidade de obrigar-se.

Quanto às conseqüências jurídicas, podemos citar:

a) a obrigação do vendedor entregar a coisa e do comprador de pagar o preço;

b) obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contras os vícios redibitórios e a evicção;

c) responsabilidade pelos riscos e despesas;

d) direito aos cômodos antes da tradição;

e) responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas;

f) direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra;

g) direito do adquirente de exigir, na venda ad mensuram, o complemento da áreas, ou de reclamar, se isso for impossível, a rescisão do negócio ou o abatimento do preço;

h) exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito fiscal;

i) nulidade contratual no caso do art. 53 da Lei 8078/90.

São características do contrato de compra e venda:

A compra e venda é contrato consensual, sinalagmático, oneroso, em regra cumulativo, em alguns casos sujeito à forma prescrita em lei, porém, no mais das vezes, independente de qualquer solenidade.

É sinalagmático ou bilaterais:

É contrato de efeito bilateral, porque envolve prestação recíproca de ambas as partes. As duas partes são credoras e devedoras, ambas as partes possuem direitos e deveres. Na compra e venda encontraremos duas ações: A do comprador entregando o preço e a do vendedor entregando a coisa. O comprador tem o dever de entregar o preço e o direito de exigir a coisa, e o vendedor tem o dever de entregar a coisa e o direito de exigir o preço.

É oneroso:

Porque implica sacrifício patrimonial para ambos contratantes, visto que o comprador se priva do preço; e o vendedor, da coisa vendida. Não é gratuita, pois ambas as partes têm interesse econômico e vantagem patrimonial. A Compra e Venda pressupõe trocas úteis e justas, no espírito da função social do contrato.

É consensual, Porque nasce do acordo de vontades, e mesmo antes da entrega da coisa já existe contrato, diferente do depósito e comodato que são contratos reais.

É instantânea, a Compra e Venda dura segundos, minutos, e mesmo se o pagamento é a prazo, a Compra e Venda continua sendo instantânea, porém de execução diferida.

É contrato cumulativo, porque a estimativa da prestação a ser recebida por qualquer das partes pode ser feita no ato mesmo em que o contrato se aperfeiçoa. Já que existe uma equivalência entre o preço pago (prestação) e a coisa adquirida (contraprestação).

Em regra, a compra e venda independe de forma determinada. Todavia, nas compras e vendas de bens imóveis de valor superior a cinqüenta mil cruzeiros, reclama a lei a forma da escritura pública (art. 134). Nestes casos, o contrato é solene. Naqueles não.

CLÁUSULA ESPECIAIS

Estas cláusulas modificam o contrato e são opcionais, podem ou não estar presentes nos contratos de Compra e Venda, a critério das partes:

A Retrovenda

É a cláusula adjeta à compra e venda pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel.

O vendedor só poderá resgatar o imóvel alienado dentro de prazo improrrogável de 3 anos, ininterruptos e insuscetíveis de suspensão.

O direito de resgate é intransmissível,