DIREITO CIVIL OBRIGAÇÕES

1. Formas híbridas das obrigações

Figuras híbridas (cruzamento ou mistura de espécies diferentes) ou intermediárias são as que se situam entre o direito pessoal e o direito real. Alguns juristas preferem a expressão obrigação mista. São elas: obrigações propter rem, os ônus reais e as obrigações com eficácia real.

1.1. Obrigações “propter rem”:.

• Conceito: é a que recai sobre uma pessoa, por força de um direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. (Ex.: obrigação imposta aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos – art. 1277 do CC; obrigação de indenizar benfeitorias – art. 1.219 do CC; obrigação imposta ao condômino de concorrer para as despesas de conservação da coisa comum – art.1315, etc.).

LEMBRE-SE: a prestação é imposta em função da titularidade da coisa. Portanto, uma vez substituído o titular passivo, ao adquirente recai o dever de prestar o que se encontra ligado à coisa.

Essa substituição só vigora enquanto a obrigação real, continuando ligada a determinada coisa, não ganhar autonomia. Ex.: terceiro que recebe imóvel do proprietário anterior com obra em contravenção do direito da vizinhança, não irá reparar os danos causados, mas estará impedido de fazer obra dessa espécie.

• Caracteriza-se pela origem e transmissibilidade automática. O adquirente do direito real não pode recusar-se em assumi-la.

• É importante ressaltar, também, que o caráter de tipicidade da obrigação propter rem decorrente da sua acessoriedade como direito real. Diferente das servidões em que a lei permite a sua criação pela convenção dos respectivos titulares do domínio.

• Natureza jurídica: a doutrina moderna entende que a obrigação propter rem situa-se no terreno fronteiriço entre os direitos reais e os pessoais (obrigacionais). Direito misto – tem características de direito real por recair sobre uma pessoa que fica adstrita a satisfazer uma prestação, e de direito real, pois vincula sempre o titular da coisa.

1.2. Ônus reais

• Conceito: são obrigações que limitam o uso e gozo da propriedade, constituindo gravames ou direitos oponíveis erga omines. O titular só poderá exercer o direito se suportar o ônus (Ex.: servidão – art.1382; renda constituída sobre os imóveis – art. 803 e 813. Este instituto está em desuso – o proprietário do imóvel obrigava-se a pagar prestações periódicas de sua soma determinada. Art. 754 do CC de 1916)

• Aderem e acompanham a coisa. Quem deve é esta e não a pessoa.

• O titular da coisa deve ser devedor, sujeito passivo de uma obrigação.

1.3. Obrigações com eficácia real

• Conceito: são as que, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, transmitem-se e são oponíveis a terceiro que adquira direito sobre determinado bem.

• Certas obrigações resultantes de contratos alcançam, por força de lei, a dimensão de direito real.

• Ex.: art. 27 da Lei Inquilinária (Lei 8.245/91):

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

Existirá um direito real para o inquilino se tiver registrado devidamente o contrato, o qual lhe permitirá haver o imóvel, ou então, exclusivamente, um direito pessoal estampado em um pedido de perdas e danos. O contrato de locação, com registro imobiliário, permite que o locatário oponha seu direito de preferência erga omnes (contra todos).

• Situação semelhante é a do compromisso de compra e venda, em que, uma vez inscrito no Registro Imobiliário, o compromissário passará a gozar de direito real, oponível a terceiros.

2. Modalidades das obrigações

Modalidade é o mesmo que espécies. Não há uniformidade de critério entre os autores, variando a classificação conforme o enfoque e a metodologia adotada.

• Quanto ao objeto: dar, fazer (obrigações positivas) e não fazer (obrigação negativa). Há casos em que a obrigação de fazer pode abranger a obrigação de dar. Ex.: contrato de empreitada com fornecimento de material.

• Quanto aos seus elementos: dividem-se as obrigações em:

*Simples: 1 sujeito ativo 1 sujeito passivo 1 objeto todos os elementos no singular. Ex.: João obrigou-se a entregar a José um veículo.

*Composta ou complexa: quando um dos elementos acima estiver no plural, a obrigação será composta. Ex.: João obrigou-se a entregar a José um veículo e um animal (dois objetos).

A) No exemplo acima será obrigação composta por multiplicidade de objetos. Esta, por sua vez, pode ser dividida em:

A.1) cumulativas ou conjuntivas: os objetos encontram-se ligados pela conjunção “e”, ex.: obrigação de entregar um veículo “e” um animal;

A.2) alternativas ou disjuntivas: estão ligados pela disjuntiva “ou”, ex.: entregar um veículo “ou” um animal. Nesse caso o devedor libera-se da obrigação entregando o veículo ou o animal.

Alguns doutrinadores mencionam uma espécie “sui generis” da modalidade alternativa, a facultativa: trata de obrigação simples ficando porém ao devedor, e só a ele, exonerar-se mediante o cumprimento de prestação diversa da pretendida – obrigação com faculdade de substituição. Neste caso ela é vista só sob a ótica do devedor, pois se observarmos sob o prisma do credor ela será simples.

B) Por outro lado, caso haja mais de um sujeito seja ele ativo ou passivo, será obrigação composta por multiplicidade de sujeitos. Estas, por sua vez, podem ser:

B.1) divisíveis: o objeto da prestação pode ser dividido entre os sujeitos – cada credor só tem o direito à sua parte, podendo reclamá-la independentemente do outro. E cada devedor responde