Da Corretagem

Da Corretagem

1- A definição do contrato de corretagem é estabelecida no art. 722 do Novo Código Civil: "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".

O contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa se obriga a obter para outra um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas e sem ligação direta em virtude de mandato, prestação de serviços ou qualquer tipo de relação de dependência.Em uma abordagem preliminar, verifica-se que a corretagem contém alguns elementos intrínsecos à sua natureza. Trata-se de um contrato, que define uma obrigação de fazer (obter um ou mais negócios) para outrem, de acordo com as instruções recebidas anteriormente e mediante o pagamento de uma remuneração.

2- Não se confunde a corretagem com outras formas contratuais assemelhadas, como: 1. mandato, já que não existe qualquer forma de representação; 2. Representação comercial, pois a corretagem é ajuste eventual; 3. empreitada, pois seu objeto não é a entrega de obra; 4. contrato de trabalho ou locação de serviços, porque seus elementos são absolutamente distintos daqueles, como será visto adiante.

3-À luz do breve arcabouço legislativo contido nos artigos 722 a 729 do Código Civil, a doutrina vem qualificando, com ligeiras discrepâncias, o contrato de corretagem com a seguinte roupagem jurídica: bilateral, acessório, oneroso, aleatório e consensual.

BILATERALIDADE: o contrato de corretagem é bilateral porque gera obrigações para as duas partes envolvidas no acordo, isto é, o corretor obriga-se a executar o encargo de buscar, de acordo com as instruções recebidas, e aproximar efetivamente terceiros interessados ao comitente para concretizar a convergência de vontade de ambos no sentido da realização do negócio principal, ocasião em que o comitente remunerará ao corretor pelo seu trabalho.

ACESSORIEDADE: o contrato de corretagem é acessório porque sua própria existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído, firmado posteriormente pelo comitente (que contratou inicialmente com o corretor) e pelo terceiro interessado (que foi identificado e efetivamente aproximado pelo corretor ao comitente).

ONEROSIDADE: o contrato de corretagem é oneroso, porque dele auferem vantagens ou benefícios ambos os contratantes, em outras palavras, porque há ônus, vantagens e benefícios patrimoniais recíprocos, ou seja, porque tanto corretor (que é remunerado) como comitente (que encontra no terceiro interessado aproximado pelo corretor a possibilidade concreta de realização do negócio jurídico que almeja), em princípio, auferem vantagem ou benefício patrimonial em razão deste acordo.

ALEATORIEDADE: o contrato de corretagem é aleatório, porque o corretor corre os riscos de nada receber, nem obter o reembolso das despesas da celebração, somente fará jus à sua remuneração se promover à efetiva convergência de vontades através da aproximação útil de terceiro interessado junto ao comitente, no sentido da celebração do negócio principal. A eventual obrigação do proprietário do bem a ser vendido de remunerar o corretor submeter-se-á a uma condição suspensiva, que consistirá na obtenção da vontade para realização do contrato pretendido. O corretor suporta o risco do não-implemento dessa condição, resumindo: o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um fato futuro e incerto.

CONSENSUALIDADE: o contrato de corretagem é consensual, porque se forma pelo simples acordo de vontades das partes (comitente e corretor), isto é, o contrato de corretagem é meramente consensual, perfazendo-se apenas com o acordo de vontades, sem a necessidade de qualquer formalização exigida por lei, ou seja, implica reconhecer que, por completar-se pelo simples consenso das partes, manifestado por qualquer forma, pois não há forma especial prevista em lei para a sua celebração ou validade, podendo ser provado por todos os meios admissíveis em direito, inclusive por testemunhas, ou seja, porque depende unicamente do consentimento sem outro procedimento. A regra geral é não depender de forma, podendo ser verbal ou escrito.

4- Vê-se que este primeiro aspecto das obrigações do corretor abrange, acima de tudo, seu dever de prestar contas sobre o andamento das negociações, sempre dentro dos limites do contrato em questão, é dizer, sobre eventuais interessados em celebrar o negócio principal, preços oferecidos etc. “Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede, manifestamente, os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé, ou pelos bons costumes.”

De acordo com a redação do art. 187 do NCC, passou-se a punir, também, o exercício abusivo de um direito, ou seja, aquele que, no exercício de um direito, excede-o, como ocorre, por exemplo, com Sociedades Seguradoras que demoram, excessivamente, para proceder ao pagamento de uma indenização, prolongando suas investigações, sem apresentar razões justificáveis.

Essa prática, considerada abusiva, certamente, deverá ser condenada até mesmo naqueles casos onde uma parte, no curso de um processo judicial, passa a interpor recurso sem quaisquer fundamentos, com o único propósito de protelar o final da demanda e o respectivo pagamento

5- A remuneração do Corretor está disciplinada nos artigos 724 a 727, do novo Código Civil.

Artigo 724 do Código Civil: “A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.”

É dizer, pois, que a remuneração do corretor será arbitrada conforme os usos e costumes sempre que não for fixada em lei ou não prevista no contrato, valendo relembrar que este pode ser verbal.

Nas corretagens imobiliárias, por exemplo, a tabela do CRECI fixa a remuneração em 6% (seis por cento) sobre o valor do contrato principal, sendo este o parâmetro utilizado pela jurisprudência quando a fixação da verba for judicial.

Nada impede, a nosso ver, que a remuneração seja combinada com base no chamado over price, isto é, o valor que exceder o pretendido pelo vendedor. Assim, se o vendedor quer o preço de R$ 100.000,00 (cem mil reais) pela coisa e o corretor conseguir realizar sua venda por R$ R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), a comissão será de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Sendo o direito em questão disponível, basta que haja previsão