Direito Civil

João Francisco Rios - Universitário

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Data: 30/11/2010

Condomínio Edilício

Introdução:

Esse artigo tem o objetivo de explicar de uma forma clara o Condomínio Edilício.

Condomínio Edilício é especificado em lei no capitulo VII dos artigos 1331 ao 1358 do Código Civil.

Conceito

O termo possui origem no latim: “cum” significa conjuntamente e “dominum”, significa domínio, propriedade. Portanto condomínio é propriedade conjunta - que pertence a mais de um. Já a palavra edilício “aedilitiu”, que diz respeito à edificação - que pode ser de unidades em loteamento (casas) ou edifício de pavimentos - apartamentos, salas, Assim, Condomínio Edilício é a forma como é tratado pelo Código Civil, o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns, englobando, portanto tanto os condomínios verticais (de prédios), quanto os horizontais (de casas).

Características

Diferencia-se do condomínio comum (arts. 1314 a 1330), e tem como isto característica, pois nos condomínios edilícios há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que o condomínio comum existe multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

Natureza Jurídica

Doutrinariamente, o Condomínio horizontal, atualmente edilício, vem sendo classificado como um ente, não é pessoa natural nem jurídica, por se tratar de um mero conjunto de interesses. Entretanto, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico (CPC, art. 12, IX), em situação similar á do espório e da massa falida. Os Condomínios tornaram-se sujeitos de direitos e obrigações, e por isso, dotados de capacidade genérica e de direito, não se reconhecendo mais nele o simples estado de indivisão de bens, mas uma empresa sui generis, que, nascida para gerir o patrimônio comum, tem que realizar seu objeto social com eficiência.

Instituição do condomínio

Interessante notar, ainda, que instituição do condomínio edilício dá-se por ato constitutivo inter vivos ou mortis causa (testamento), registrado no Cartório de Registro Imobiliário, com as seguintes disposições necessárias: a) discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o fim a que as unidades se destinam (art. 1332).

Constituição do condomínio

O primeiro passo para a constituição do condomínio é a legalidade da propriedade e a existência de projeto construtivo aprovado pela prefeitura local. A seqüência é composta pela elaboração da convenção e especificação das unidades que irão compor o condomínio (elaboração da Convenção, com assinatura