Direito Civil - Servidão

Servidão

“Pode-se chamar de servidão real, predial ou simplesmente de servidão”.

Conceito:

É um direito real de fruição ou gozo de coisas imóveis alheias que, voluntariamente impõem sobre o prédio do serviente em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário serviente perde o exercício de algum de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário dominante, tornando este mais útil, cômodo, ou pelo menos mais agradável.

Art. 1378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A servidão tem variadas modalidades que são:

- Servidão de trânsito ou de passagem que assegura ao proprietário de um imóvel a prerrogativa de transitar pelo imóvel de outrem.

- Servidão de aqueduto (canalização), na qual o proprietário de um prédio tem o direito de fazer com que a água a este necessária atravesse pelo prédio serviente.

- Servidão de iluminação ou ventilação que impede o dono do prédio serviente de construir em determinada área de seu terreno, para não prejudicar o acesso de luz ou de ar ao prédio dominante.

- Servidão de pastagem que verifica ao pecuarista o direito de fazer com que o seu gado penetre e se alimente nos pastos do imóvel serviente.

- Servidão de não construir a certa altura que proíbe o proprietário do prédio serviente de prejudicar a vista que o dono do prédio dominante tenha vantagens de determinada paisagem etc.

Para que seja possível a servidão, os prédios devem ser vizinhos, embora não haja a necessidade de que sejam contíguos.

Características:

1. É uma relação entre prédios vizinhos (o serviente e o dominante);

2. Não há servidão sobre a própria coisa;

Obs: A existência da servidão implica a circunstancia de que os imóveis (dominante e serviente) pertencem aos donos diversos, pois se o titular do dominante fosse o do serviente, ele não estaria no exercício de alguns dos poderes inerentes ao domínio, mas de todos eles, tornando inútil a servidão sobre a própria coisa, da qual ele poderia usufruir de todas as utilidades produzidas pelo prédio.

3. A servidão serve à coisa e não ao dono;

4. Não pode de uma servidão constituir outra;

5. A servidão não se presume, pois constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis;

6. A servidão deve ser útil ao prédio dominante;

7. A servidão é direito real e acessório;

8. Tem duração indefinida;

9. Servidão é inalienável e indivisível. *Art.1.386, CC.

Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.

Classificação:

 Quanto à natureza dos prédios:

a) Urbanas: são servidões que recaem sobre prédios urbanos, situados nos limites das cidades, vilas ou povoações e respectivos subúrbios, como menciona Clóvis Beviláqua. Por exemplo: meter trave na parede do vizinho; não edificar além de certa altura; direito de abrir janelas na própria parede, ou na do vizinho, para obter luz; obrigação do dono do prédio serviente em não criar obstáculo à entrada de luz no prédio dominante; etc. Esses exemplos são convencionados com as necessidades ou conveniências dos proprietários, se não servirem as regras estabelecidas pelo direito de vizinhança.

b) Rusticas: são servidões que se referem aos prédios rústicos ou rurais, localizados fora do perímetro urbano. Por exemplo: tomada d’água, aqueduto, pastagem ou fazer pastar gado nas invernadas do vizinho, condução do gado ao poço vizinho, servidão de passagem, servidão de passagem com rebanhos ou carro e outras.

 Quanto ao modo de exercício:

a) Contínuas e Descontínua.

Contínuas: quando exercida independentemente de ato humano, embora seu exercício seja ininterrupto. Exs: a servidão de aqueduto, de passagem de cabos e tubulações condutores de energia elétrica e de outros serviços públicos e as de iluminação ou ventilação.

Descontínuas: quando o seu exercício é condicionado alguma ação humana atual. Exs: servidão de trânsito, retirada d’água de prédio alheio; que realizada por circunstancias de ir alguém à fonte, rio, poço ou lago para trazê-la; de extração de minerais; a de pastagem.

b) Positivas e negativas:

Nas positivas conferem ao proprietário do prédio dominante o poder de praticar algum ato necessário no prédio serviente, por exemplo, a servidão de trânsito e a tirada de água. Nas negativas o proprietário do serviente tem o dever de abster-se de certo ato ou renunciar um direito que poderia exercer no prédio se não houvesse servidão, por exemplo, a de não edificar em certa altura.

Segundo Maria Helena Diniz, existem dentro dessa classificação as formas ativas e passivas. “As ativas consistem no direito do dono do prédio dominante e as passivas consistem no encargo do prédio serviente”.

 Quanto à sua visibilidade ou exteriorização:

a) Aparente: são aquelas que se manifestam por obras exteriores, visíveis e permanentes, como de aqueduto e a de passagem, em que o caminho e os condutos podem ser vistos.

b) Não aparente: são as que não se revelam externamente, como a de não edificar além de certa altura ou de não constituir em determinado local; a de não abrir janela; a de caminho, que consiste no transitar por prédio alheio; não contendo nenhuma estrada e nem marca visível.

 Quanto à sua origem: (Doutrina da Maria Helena Diniz)

a) As legais advêm de imposição legal