Direito Empresarial

Caso Concreto:

Mário Roberto, proprietário de salas comerciais no centro da cidade, aluga um andar inteiro para o contador Luiz Fernando, que é dono de um escritório para o exercício de suas atividades profissionais. Ultrapassado o prazo inicial do contrato, prosseguiram na locação, sem assinar aditivo ou outro instrumento. Durante tal prorrogação, no ano de 2005, Mário Roberto aliena as salas para uma das empresas da qual é sócio. Luiz Fernando não se interessou pela aquisição das salas. No mês de março do ano de 2008, Luiz Fernando é surpreendido com o valor constante do boleto bancário para pagamento do aluguel e tenta, em vão, conversar com Mário Roberto. Procura um advogado para aconselhamento, que ingressa com uma ação de consignação em face de Mário Roberto, instruindo o pedido com a cópia do contrato de locação. Mário Roberto, em resposta, alega ser parte ilegítima em razão da venda efetuada no ano de 2005 e requer a extinção do processo, nos termos do art. 267, VI, do CPC. Diante do quadro exposto, questiona-se:

a) O tipo de ação proposta é o correto para a hipótese? Foi adequadamente proposta? Justifique.

Resposta: Sim, conforme consta no artigo 335, I e V C.C.: A consignação tem lugar:

I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;

V - se pender litígio sobre o objeto do pagamento.

Lei 8.245/91, artigo 67.

b) A locação, se não prorrogada por novo ajuste formal entre os contratantes, avança além da vigência do prazo fixado no contrato? Justifique.

Resposta: Sim, segundo artigo 56 parágrafo único da lei 8.245/91:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

c) A venda provocou a ruptura do contrato? Justifique.

Resposta: não, o contrato foi mantido.

d) Qual a natureza da decisão a ser proferida na consignatória?

Resposta: decisão declaratória do pagamento.

Questões objetivas:

I - É correto afirmar que na locação de imóveis urbanos:

a) no contrato, pode o locador exigir do locatário mais de uma das modalidades de garantia.

b) salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias voluptuárias introduzidas pelo locatário serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

c) não havendo acordo, o locador ou o locatário, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel,