Incorporações Imobiliárias

INCORPORÇÕES IMOBILIÁRIAS LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

• Conceito e delimitação de incorporação imobiliária

Da definição da Incorporação Imobiliária

O sentido da expressão Incorporação tem origem da expressão latina incorporatio, do verbo incorporare (juntar, unir) conduzida ao mundo jurídico, significa o agrupamento de pessoas cuja finalidade é a constituição de condomínio.

Em sentido universal e amplo, “a Incorporação significa aquela atividade humana exercida no sentido de incluir, unir, introduzir, ou ligar uma coisa ao corpo da outra ”.

No campo do Direito Civil aplicável aos imóveis, é o caso da acessão acrescentada ao solo, ocorrendo ambos a constituir uma só coisa, já na esfera dos negócios imobiliários, a expressão Incorporação Imobiliária tem o sentido de movimentar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações.

A atividade Incorporativa “é um negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas ”.

Do conceito de Incorporação Imobiliária

No entrosamento de Chalhub o julgamento de Incorporação Imobiliária passa a ser:

[...] o negócio jurídico pelo qual o Incorporador se obriga a realizar, por si ou por terceiros, a construção de unidades imobiliárias, em edificação coletiva e, bem assim, a transmitir a Propriedade e a posse dessas unidades aos respectivos adquirentes; em contrapartida, obrigam-se estes a pagar o preço das unidades que se comprometeram a adquirir.

Das modalidades de constituição da Propriedade horizontal a mais conhecida, comum e frequente é, inquestionavelmente, a Incorporação, definida legalmente no parágrafo único do artigo 28 da Lei nº 4.591/64, pelo qual:

Artigo 28 -[...]

Parágrafo único - Considera-se Incorporação Imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

A Incorporação Imobiliária é o Contrato pelo qual o Incorporador, pessoa física ou jurídica, obriga-se à construção de edificação ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, para alienação total ou parcial.

Para Meirelles o fundamento do direito de construir, está no direito de Propriedade, ou seja:

Desde que se reconhece ao proprietário o poder legal de usar, gozar e dispor dos seus bens, reconhecido está o direito de construir, visto que no uso, gozo e disponibilidade da coisa se compreende a faculdade de transformá-la, edificá-la, beneficiá-la, enfim, com todas as obras que lhe favoreçam a utilização ou lhe aumentem o valor econômico.

Para Batalha o conceito de Incorporação é percebido da seguinte maneira:

[...] estende-se não só à promoção e realização da construção de edificações ou conjunto de edificações, composta de unidades autônomas, mas também aos conjuntos de casas térreas e assobradadas, em construção ou a serem construídas, em terrenos com partes comuns (artigo 8º, alínea a, da Lei nº 4.591/64), bem como a construção de habitações isoladas, em áreas rurais ou urbanas, para serem alienadas, a prazo, antes de concluídas (artigo 68, da Lei nº 4.591/64).

Conforme revelado até o momento, pode-se sintetizar que a Incorporação Imobiliária é o instituto que viabiliza a alienação das unidades autônomas da edificação que ainda estão pendentes de edificação, podendo até ser comercializadas na planta.

• Noção legal e de incorporador

A respeito da nomeação da pessoa que irá fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação, o § 1o do art. 31-C, da Lei Nº 4.591/64, dispõe:

§ 1o A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.

Em que pese a Lei Nº 4.591/64342, em seu artigo 31-C, § 1o, expressar que não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, a mesma lei e artigo, em seu § 2o, também preceitua que:

§ 2o A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.

E assim sendo, conforme Aghiarian , a pessoa nomeada, deverá agir em prol dos interesses da Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção, sendo honesto, integro, justo e aplicado para com o interesse de todos os envolvidos no empreendimento. No caso de negligência, o mesmo autor pondera o seguinte:

Assim, havida negligência ou conluio na falta de fiscalização adequada, obtido e reservado o acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado, responderá pessoalmente pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.

Muito embora, a pessoa nomeada deva manter em sigilo as informações obtidas no exercício de sua função de fiscalização e acompanhamento do patrimônio de afetação, não compõe quebra de sigilo o fornecimento de cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes ou a requerimento desta. Consoante expressa a Lei Nº 4.591/64345, em seu artigo 31-C, § 3º:

§ 3º A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2º deste artigo.

Entretanto, a principal função da comissão de representantes é, em caso de falência do incorporador ou de paralisação das obras por mais de 30 dias, sem justa causa, assumir a administração do empreendimento, convocando uma assembleia, em 60 dias, com quorum348