Mercado Habitacional No Brasil

Segundo dados da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (Jornal da CAIXA

jun/2010), no primeiro quadrimestre de 2010 foram aplicados cerca de R$ 14,3

Bilhões em habitação para a classe média, os valores captados do Sistema

Brasileiro de Poupança e Empréstimos - SBPE. No mesmo período, o montante

dos depósitos em poupança no SBPE atingiu a marca de R$ 262 Bilhões.

Seguindo esta tendência de crescimento da demanda por financiamento

imobiliário, o país que tem aplicados 2,7 % do PIB do Brasil (BACEN 2010) no

mercado habitacional, logo poderá ter necessidade de buscar alternativas de

captação de recursos, em função do desequilíbrio gerado entre a captação de

poupança e o investimento no mercado imobiliário de pessoas físicas, saldo

acumulado e aplicação de recursos em financiamentos habitacionais. Os

derivativos1 e securitização de recebíveis2 se apresentam como opções para

suprir de recursos os agentes financeiros que fomentarão o mercado dos

próximos anos.

O Brasil é também um dos países com menor participação do mercado de

capitais no financiamento imobiliário, com aproximadamente 2,3% do crédito

imobiliário veio do mercado; nos EUA, os valores chegam a 63%, e no México os

valores chegam a 8% (IBDA – Fórum da Construção). Portanto deve-se

identificar por meio da análise das tendências históricas a possibilidade de o

saldo de poupança ser ultrapassado pelo volume necessário de recursos para

investimentos em financiamento habitacional, bem como buscar alternativas que

possam suprir a necessidade de financiamento.

Para estudar-se a possibilidade de escassez de recursos de poupança

para investimentos na área de habitação e determinação da alternativa de

captação, deve-se analisar:

· Mercado habitacional e estatísticas sobre financiamento habitacional no

país, capacidade de poupança e demanda por financiamentos imobiliários

para os próximos 03 anos.

· Securitização, fluxograma da negociação de securities no Brasil e riscos e

inadimplência do mercado.

O Brasil tem hoje, elevado volume de contratos em hipotecas, reduzido

baixa taxa de inadimplência, entre 1,20 % nas CAIXAS ECONÔMICAS e 24,45

% nas instituições privadas (BACEN – 20103) e nível de padronização de

contratos, apropriados para a securitização. ( CAIXA- COI 2010)

Uma das propostas é repetir o sucesso das empresas brasileiras que abriram

capitais e buscar recursos para o financiamento da compra de imóveis no

mercado de capitais, incluindo o uso de derivativos, como ocorre nas principais

economias do mundo. (IBDA -2010).

De acordo com o BACEN ( Resolução 1980/93 e 3005/02) foram criadas

as regras de direcionamento dos recursos captados em poupança pelas

instituições integrantes do SBPE, estabeleceu-se que os recursos devem

obedecer as seguintes normas de distribuição, no mínimo:

- 20 % destinados ao depósito compulsório,

- 15% destinação livre;

- 65% para crédito imobiliário.

Esta obrigatoriedade faz com que os setores de baixa atratividade tenham recursos

disponíveis, visando garantir o provimento a pessoas que, de outra forma não teriam

acesso ao crédito. Diante destas regras os bancos mudam suas estratégias de crédito, pois

há penalidades quando do descumprimento, incorrendo indiretamente em elevação do spread6 sobre os créditos livres. Os recusos não aplicados devem ser recolhidos em

moeda corrente ao BACEN no dia 15 de cada mês.

No Brasil, após 40 anos, a situação possibilidade de faltar recursos

financeiros para atender á demanda por financiamento imobiliário que se

aproxima impõe às instituições de crédito a necessidade de buscar alternativas

ao custeio de investimentos via poupança e captação. A projeção dos

investimentos em habitação versus volume de captação da poupança, conforme

dados coletados no Gráfico I, apresenta a curva ascendente e de possível

colisão. Segundo a CAIXA, o montante de financiamento até março de 2010 é

de R$ 127 Bilhões e a perspectiva de contratação de mais R$ 43,2 Bilhões até

dezembro de 2010 poderá atingir a marca de R$ 170 Bilhões. (BACEN, 2010),

diante do crescimento identificado no Gráfico I, teríamos início do processo de

crise por escassez de recursos para financiamento ao mercado habitacional.

CONCLUSÃO/COMENTÁRIOS FINAIS

A demanda por crédito imobiliário no Brasil surpreende a cada mês, em uma

previsão mais otimista, com crescimento de 2,90% ao mês ou 41,40% ao ano, o

mercado brasileiro atingiria a marca de 13% do PIB nacional até dezembro de

2015.