ORIGEM DA PALAVRA PREEMPÇÃO

1. ORIGEM DA PALAVRA PREEMPÇÃO

A palavra prelação deriva do latim praelatione, que significa preferência.O ter-mo preempção também tem sua origem no latim (praeemptione), cuja tradução é compra antecipada, direito de precedência (preferência) na compra.

2. O QUE SIGNIFICA PREEMPÇÃO

Como visto, a Lei 10.257/2001, ao arrolar em seu art. 4º os instrumentos júri-dicos de política urbana, desde logo enuncia o direito de preempção, cuja relação é esmiuçada nos arts. 25 26 e 27 do Estatuto da Cidade. Assim, preempção quer exprimir a preferência na compra de certa coisa, conforme cláusula anteriormente disposta ou em virtude de determinação legal. Em síntese, é o direito de ser pré-ferido como comprador. A fixação desse conceito permite compreender a multi-plicidade de formas em que se pode dar o direito de preempção, seja por vontade das partes, seja por imperativo de lei. Assim, cabe analisar as formas mais comuns de preempção no Direito brasileiro, tanto no âmbito privado, quanto na ação do Po-der Público, que utiliza deste instrumento para conferir, ao poder público municipal, preferência para a compra de imóvel urbano, respeitando seu valor de mercado imobiliário, e antes que o imóvel de interesse do município seja comercializado entre particulares.

3. APLICAÇÕES DE PREEMPÇÃO

3.1. Ao Antigo Proprietário:

O Código Civil de 1916, ao tratar das cláusulas especiais à compra e vem-da, regulava, em seus atrs. 1.149 a 1.157, assim como faz o vigente diplo-ma civil em seus arts. 513 a 520, a preempção ou preferência, que se constitui na obrigação que tem o comprador de oferecer a coisa ao vende-dor, seu antigo proprietário, em caso de venda. Ou seja, como expres-samente dispunha o art. 1.149, reproduzido no art. 513 do novo Código Civil, “a preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em paga-mento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.Trata se, nesse caso, de cláusula contratual em que se fixa ao antigo proprietário da coisa o direito de readquirir o domínio, desde que concorde em pagar, em condições iguais, o preço encontrado ou ajustado entre o atual proprietário e o terceiro (art. 1.155 do CC/1916).

 

3.2. Em caso de desapropriação:

Já o art. 1.150 do mesmo Código previa um tipo de preempção que inde-pendia de cláusula contratual e era imposto ao Poder Público no caso de desapropriação. Assim, a União, o Estado ou o Município devia oferecer ao ex-proprietário do imóvel desapropriado, pelo preço por que o foi, caso não tenha o destino para que se o desapropriou, relacionando-se a noção de preempção aqui ao instituto da retrocessão, como faz, aliás, a mais tradicional doutrina francesa do direito administrativo. Tal hipótese é igual-mente contemplada no art. 519 do novo Código Civil.O direito de preem-pção de que tratava esse Código tinha prazo certo para ser exercido, sem-do de três dias no caso de coisas móveis e de trinta dias no de coisas imo-veis, após o dia em que o comprador tiver afrontado o vendedor, o antigo proprietário. Se não observados os prazos, o direito de preempção cadu-ca. Na dicção do art. 516 do novo Código Civil, esse prazo, quando não estipulado, será de três dias para as coisas móveis e de sessenta para coisas imóveis.Por outro lado, a não observância do direito de preempção em favor do antigo proprietário acarreta o pagamento de perdas e danos, como determinado pelo art. 1.156 do Código de 1916, em estipulação re-petida pelo art. 518 da Lei 10.406/2002.

3.3. Em Condomínios indivisíveis:

O CC de 1916 já estabelecia um direito de preempção nos condomínios indivisíveis, nos quais um condômino não podia vender sua parte a estra-nhos se outro consorte a quisesse, em igualdade de condições, como ex-presso em seu art. 1.139, correspondente ao art. 1.322 do atual Código.

3.4. Ao Locatário:

Outro diploma normativo que institui um tipo de direito de preempção é a Lei 8.245 de 18.10.1991, a chamada Lei do Inquilinato, cujo art. 27, caput, tem a seguinte redação: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio medi-ante a notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência ine-quívoca.“Também na regulação da Lei do Inquilinato a preempção caduca se não exercida em prazo certo, qual seja, trinta dias; bem como sua ino-bservância acarreta perdas e danos ou pode implicar, em seis meses, o desfazimento do negócio celebrando, desde que o locatário deposite o preço e demais despesas do ato de transferência e tenha o contrato de lo-cação averbado pelo menos há trinta dias quando da alienação (arts. 28 e 33 da Lei 8.245/1991).

3.5. No Arrendamento de imóvel rural:

Direito idêntico é assegurado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504 de 30.11.1964), ao arrendatário de imóvel rural quando de sua alienação, de-vendo ser também exercido em trinta dias. Como previsto no § 4.º do art. 92 do Estatuto da Terra, “o arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o re-querer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alie-nação no Registro de Imóveis”.

3.6. Ao Patrimônio Histórico e Artístico Nacional:

Modalidade semelhante a prevista no Estatuto da Cidade, é a regulada pe-lo Decreto-Lei 25, de 30.11.1937, que organiza a proteção do patrimônio histórico e artístico nacional. O art. 22 do Decreto-Lei em questão institui direito de preempção em favor do Poder Público em face da alienação onerosa de bens tombados pertencentes a pessoas naturais ou pessoas jurídicas de direito privado. Nesse caso, o proprietário do bem tombado deve comunicar aos titulares desse direito de preferência (União, Estado e Município, nesta ordem) as condições do negócio que pretende realizar, para que exerçam, no prazo de trinta dias, sua opção. A alienação, que não é precedida da oferta ao Poder Público, é considerada nula; ficando a União, o Estado ou o Município, habilitados a sequestrar a coisa e a impor multa de vinte por cento do seu valor ao transmitente e ao adquirente, que serão