Superficie

SUPERFÍCIE

Concessão de uso de superfície. É o direito real limitado sobre coisa alheia de fruição, pelo qual o proprietário (fundieiro ou concedente) concede, temporariamente, gratuita ou onerosamente (CC, art. 1.370), a outrem (superficiário) o direito de construir ou plantar em seu terreno, mediante escritura pública, assentada no Registro de Imóveis competente.

Mas também poderá, segundo alguns autores como Joel Dias Figueira Jr., a superfície ser constituída por usucapião, sucessão causa mortis e sentença judicial. Há, segundo alguns autores, uma propriedade do solo, que é a do fundieiro, e uma "propriedade" da plantação e da obra construída, que é a do superficiário, durante a vigência do contrato, que deu origem ao ius in ré aliena. Trata-se, neste teor de ideias, como diz Luiz Guilherme Loureiro, de um direito real de ter coisa incorporada em solo alheio. E, os "direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um dos seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel" (Enunciado n. 321 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na IV Jornada de Direito Civil).

Com isso, soluciona-se, em grande parte, o problema da falta de habitação e o do não aproveitamento do solo, atendendo-se ao princípio da função social da propriedade. Tal direito real é regido pelos arts. 1.369 a 1.377 do Código Civil e pela Lei n. 10.257/2001. "As normas previstas no Código Civil, regulando o direito de superfície, não revogam as normas relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001), por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano" (Enunciado n. 93, aprovado na I Jornada de Direito Civil, promovida, em setembro de 2002, pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal). "A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e de garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1.474" (Enunciado n. 249 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na III Jornada de Direito Civil). "Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão" (Enunciado n. 250 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na III Jornada de Direito Civil).

Obra no subsolo. O direito de superfície não autoriza que se faça obra em subsolo, exceto se isso for inerente ao objeto da concessão feita (p. ex., abertura de poço artesiano e canalização de suas águas até o local das plantações) ou para atender à legislação urbanística (Lei n. 10.257/2001, arts. 21 a 24).

Gratuidade ou onerosidade da concessão da superfície. O direito de superfície poderá ser concedido onerosa ou gratuitamente. Em caso de concessão gratuita: o fundieiro, apesar de ficar, temporariamente, sem seu imóvel, sem receber qualquer contraprestação pecuniária, recebê-lo-á, finda a concessão, com acréscimos e bastante valorizado, e o superficiário, sem nada pagar, explorará o imóvel, durante o prazo avençado, podendo nele exercer atividade econômica, auferindo lucro, construindo ou plantando. Apesar de poder ser gratuita, nada obsta que seja onerosa a concessão de superfície, caso em que as partes poderão convencionar que o pagamento seja feito integral ou parceladamente. O proprietário concedente (dono do solo ou fundieiro), havendo tal convenção, passará a ter, então, o direito a uma remuneração periódica, designada solarium ou cânon superficiário.

Responsabilidade pelos encargos e tributos. Seja onerosa ou gratuita a concessão da superfície, o superficiário, cessionário do uso do direito de plantar ou de construir, arcará com o pagamento de todos os encargos ou ônus (taxa de luz, água etc.), inclusive fiscais (IPTU, ITR, taxas e contribuições de melhoria), que incidirem sobre o imóvel, visto serem obrigações propter rem. Todavia, pelo Enunciado n. 94 (aprovado na I Jornada de Direito Civil, promovida, em setembro de 2002, pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal): "As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície".

Transferência do direito de superfície. Poderá haver transferência do direito de superfície a terceiros, bem como sua transmissão aos herdeiros do superficiário, com seu falecimento.

Os herdeiros passarão a ser os titulares do direito de superfície até o advento do termo final ou de fato extintivo daquele direito real, devendo respeitar, integralmente, a relação jurídica originária, acatando as condições estipuladas. Não se permitindo, porém, estipulação pelo concedente de qualquer pagamento (dinheiro, entrega de bens, assunção de débito do concedente etc.), ocorrendo a transmissão, seja ela inter vivos ou causa mortis. Com isso, evitar-se-á a ocorrência