Direito Civil

CONCEITO

Enfiteuse é o direito real que confere ao seu titular (enfiteuta ou foreiro) a posse, o uso e gozo de imóvel alheio, alienável, o qual se obriga a pagar ao titular do domínio da coisa (senhorio direto) uma pensão anual invariável (foro).

A enfiteuse deriva diretamente do arrendamento por prazo longo ou perpetuo de terras publicas a particulares. A enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias, porque a enfiteuta pode usar, fruir, dispor e reivindicar o bem, transmitindo a enfiteuse por ato Inter vivos ou mortis causa.

Conforme disposição do artigo 678, do Código Civil de 1.916, dá-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento “ quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável”.

O Código Civil vigente (de 2002), em seu artigo 2.038 do Livro Complementar, denominado das “Disposições Finais e Transitórias”, proíbe a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinado as já existentes, até que se findem, às disposições do Código Civil que antecedeu a este, e demais Leis que versem a respeito do assunto, considerando-se defeso, neste caso, cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, que incidam sobre o valor das construções ou plantações, bem como “constituir subenfiteuse”, conforme preleciona o § 1º, incisos I e II do referido artigo. Sendo que, de acordo com o mesmo dispositivo legal, a enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos continua regida por lei especial (§2º).

Na enfiteuse, o proprietário recebe a denominação de senhorio direto, enquanto que o titular do direito real sobre coisa alheia é denominado enfiteuta, tendo um amplo poder sobre a coisa.

ORIGEM

O instituto da enfiteuse teve sua origem na Grécia no séc. V a.C., mais somente no Império Romano a enfiteuse se teve como um arrendamento perpetuo realizado pelos Municípios e pelas corporações sacerdotais dotando ao arrendatário na posse do imóvel e na faculdade de utilizar todos seus frutos e produtos, era também a prestação de serviços por parte do concessionário numa influência francamente feudal, utilizado como instrumento jurídico capaz de tornar produtivas grandes extensões de terras e fixar populações nessas regiões.

O arrendamento era feito por particulares contra o pagamento de uma taxa anual denominada Vectigal, no qual osprazos se entendia por 100 anos ou mais (Ius emphytuticum), ou perpetuo(Ius Perpeturium).

A partir do século III d.C, passaram a ser concedidas a particulares mediante pagamento de um foro anual (cânon) que eram terras incultas pertencentes a família imperial destinadas ao cultivo.

CARACTERISTICA DA ENFITEUSE

A enfiteuse é perpétua, tendo em vista que é considerado um arrendamento, e como tal, regida por tempo ilimitado, conforme dispõe o artigo 679, do CC de 1916. Sendo que desta característica decorre o direto que possui o enfiteuta de transmitir os seus direitos, por ato Inter vivos ou mortis causa.

No que diz respeito aos bens enfitêuticos, este podem ser transmitidos por herança na mesma ordem estabelecida no que versa sobre os alodiais, que correspondem a bens livres e desembaraçados, entretanto, não podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio, podendo se dar tal consentimento de forma tácita, efetuando-se a aceitação. Bem como divisão nos termos dos artigos 690 e 690, § 2º, do CC.

O enfiteuta possui a obrigação de pagar ao senhorio uma pensão anual, que pode ser também denominada de cânon ou foro. Sendo que ante a falta de tal pagamento por três anos consecutivos, ocorre o chamado comisso, que consiste em uma forma de extinção da enfiteuse, conforme dispõe o artigo 692, II, CC/1916.

Nos termos do artigo 689, do Código Civil, o senhorio possui direito de preferência, ou prelação, quando o enfiteuta pretender transferir a outrem o domínio útil em caso de venda judicial. Sendo que ante a ausência de exercício deste direito, o senhorio teria direito ao laudêmio, que consiste no pagamento de uma porcentagem sobre o valor da transação, que podia ser convencionada livremente, mas seria de 2,5% sobre o valor da alienação, se outro não fosse estipulado no título de aforamento, conforme preleciona o artigo 686, do CC.

Ressalta-se, entretanto, o disposto no § 1º, do artigo 2.038, já descrito, que proíbe na enfiteuses existentes a cobrança dos referidos laudêmios ou quaisquer prestações análogas nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações.

Os artigos 684 e 685, CC, asseguram o direito de preferência ainda ao foreiro, nos casos em que o senhorio pretende vender o domínio direto.

O enfiteuta é considerado pessoa legítima para gravar o bem emprazado com hipoteca, servidão ou usufruto, estando condicionado o ônus a extinguir-se com a cessão do aforamento.

INSTITUIÇAO NO BRASIL

No Brasil o sistema da enfiteuse começou durante o período colonial com a coroa portuguesa, pois diante a existência de largas áreas de terras abandonadas em seu território, decidiu utilizar compulsoriamente o aforamento, através do instituto das sesmarias segundo o qual o proprietário do solo tinha de aceitar a presença em suas terras de lavradores que iriam utilizá-las mediante remuneração. O sesmeiros autoridade pública em Portugal distribuía e fiscalizava as terras incultas.

Historicamente a enfiteuse teve como objetivo permitir ao proprietário que não desejasse ou pudesse utilizar o imóvel de maneira direta, pudesse cedê-lo a outro o uso e o gozo da propriedade. No Código Civil do Império foi regulado o aforamento arts 605 a 649, no Brasil no código civil de 1916 regularam nos arts 678 a 694, que permanecem em vigor em face de regra de direito intertemporal constante no artigo 2038 caput do Código Civil de 2002.

O direito brasileiro, não admitiu a enfiteuse por prazo certo, ou por vida, ou vidas. Garantiu-lhe perpetuidade o art. 679 do Código Civil, ainda que tal caráter possa parecer contraditado pelo art. 693, que admitiu o resgate. Essa perpetuidade sempre foi vista como um verdadeiro atavismo jurídico, contra a qual a razão e a justiça sempre puseram restrições.

NATUREZA JURÍDICA

A Constituição Federal de 1988 veio abrir uma possibilidade para o legislador ordinário extinguir a enfiteuse, conforme o artigo 49 das suas Disposições Transitórias: "A lei disporá sobre o instituto