Os Principais Aspecto Das Locações De Imóveis Urbanos

Os principais aspectos de locação de imóvel urbano

1. Introdução

DA LOCAÇÃO

1. Conceito e natureza jurídica

A princípio, abordaremos de forma sucinta sobre locação em si, depois adentraremos em específico nas locações de imóveis urbanos e rurais.

Podemos entender como locação o termo usado para designar o contrato que tem como objeto bens infungíveis, ou seja, não perecem com o uso, destinados ao uso e gozo temporários do locatário, sob prestações pecuniárias periódicas.

Como podemos observar, segundo texto do art. 565, do Código Civil/02, locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração.

“Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”

Na locação, as partes denominam-se locador, senhorio ou arrendador; e locatário, inquilino ou arrendatário. O contrato de locação é um acordo bilateral, oneroso, consensual, comutativo, não solene, de trato sucessivo (ou execução continuada, pois não se extingue com o pagamento) e não tem caráter personalíssimo, a menos que se convencione o contrário, proibindo a cessão e a sublocação.

2. Elementos

Como elementos fundamentais do contrato de locação, podemos considerar o objeto, o preço e o consentimento. O objeto pode ser coisa móvel ou imóvel; sendo móvel, o bem deverá ser infungível. A única exceção quanto a fungibilidade é o aluguel de objetos raros para fins de ornamentação.

A inalienabilidade não constitui óbice a locação, assim, bens do Estado ou outros não suscetíveis a alienação podem ser locados. Bens incorpóreos e direitos também podem ser alugados.

“Art. 566. O locador é obrigado:

I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso

a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.”

Como podemos observar no texto do artigo citado, a locação abrange os acessórios da coisa, se não estiver cláusula contratual estipulando o contrário.

Fica reservado o direito ao credor pignoratício (casa de penhores), poder alugar o bem do devedor, ficando a critério do proprietário evictor a faculdade de manter o locatário sob novo contrato, após sanar a dívida, se for do seu interesse.

O preço, denominado aluguel ou remuneração, é essencial para que se configure o contrato, pois se o uso e gozo da coisa não for remunerada, configurar-se-á comodato e não aluguel. A estipulação do preço não pode ser deixada a cargo de um dos contratantes; deve ser sério, pois se for ínfimo e irrisório, descaracterizará o contrato.Via de regra, o pagamento deve ser feito em dinheiro. Porém pode convencionar-se que seja misto, ou seja, parte em dinheiro e parte em produtos. Se o pagamento for convencionado unicamente em produtos, frutos ou benfeitorias, passará a ser um contrato inominado.

A obrigação locatícia é quesível, ou seja, a pagamento deve ser efetuado no domicílio do locatário. Entretanto, comumente convenciona-se outro local para pagamento, tornando a obrigação portável.

O consentimento pode ser expresso ou tácito, e não é exigido necessariamente o consentimento do proprietário do bem, mas tão somente de quem tem poderes de administração sobre ele.

“Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Parágrafo único - O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.”

A Lei 8.245/91 (inquilinato) estipula exigência de vênia conjugal se for estipulado prazo igual ou superior a dez anos. Embora o art. 571 mencione possibilidade do locador reaver a coisa alugada antes do vencimento do contrato, sob ressarcimento de perdas e danos, a lei do Inquilinato não permite que o locador retome o imóvel antes do vencimento do contrato, salvo nos casos previstos de rescisão e retomada (art.4º., L.8.245).

“Art. 4º, L.8.245/91. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único: O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”

3. Obrigações do locador

“Art. 566. O locador é obrigado:

I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso

a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula

expressa em contrário;

II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.”

Podemos considerar três as espécies de obrigações por parte do locador, a saber:

a) Entregar a coisa alugada em estado de servir ao uso a que se destina. Se a entrega é feita sem qualquer reclamação, presume-se que a coisa foi recebida em ordem. Presunção essa não absoluta, admitindo prova em contrário. A não entrega caracteriza inadimplência do locador, cabendo ao locatário rescisão do contrato com eventuais perdas e danos.

b) Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato. O locador é responsável pelas manutenções que venham a ocorrer, decorrentes do desgaste natural gerados pelo uso normal do bem. Entretanto, fica o locatário responsável