RE: ***TEMA DO FÓRUM***

O rumo dos investimentos estrangeiros diretos no setor imobiliário mudou. Se no auge do mercado, em 2007, os investidores do exterior procuravam projetos de alto padrão, agora estão redirecionando seu capital para a baixa renda. Querem investir diretamente nos empreendimentos beneficiados pelo Minha Casa, Minha Vida.

Depois de cravar uma participação superior a 70% nas ofertas de ações das três empresas que melhor representam o segmento popular – MRV, PDG Realty e Rossi – os estrangeiros estão partindo para alocar recursos nas SPSs ( Sociedades de Propósito Específico), empresas constituídas para cada empreendimento. Desta vez, o alvo são as companhias fechadas. “Houve uma mudança de perfil dos investimentos para o setor econômico”, afirma o advogado Rodrigo Bicalho, especialista no setor. “Há muitos americanos que já investiram no mercado popular do México e veem no Brasil uma oportunidade parecida”, diz.

Apesar do interesse pelos projetos populares no Brasil, a busca de um parceiro é um processo complexo. Os investidores –na maioria fundos de participação, gestores de grandes fortunas e até pessoas físicas com experiência no mercado imobiliário de outros países– exigem boa governança, um time administrativo de qualidade, balanços auditados, controles internos rígidos –o caixa do acionista e da empresa devem, obrigatoriamente, ser separados– além de relatórios nos padrões internacionais de contabilidade. Tudo isso tem de passar no crivo de um comitê internacional. O universo de empresas fechadas que atendam a todos esses requisitos é relativamente pequeno.

Quem se encaixa nas premissas, porém, consegue escolher o sócio. A Mudar, empresa carioca especializada no segmento popular, está administrando a demanda. Augusto Martinez, presidente da companhia, contratou uma empresa nos Estados Unidos. Nos últimos 45 dias, já recebeu consultas de 70 investidores. Selecionou 12 e está em processo de negociação com quatro (não revela os nomes por conta dos contratos de confidencialidade). O objetivo é captar cerca de R$ 1 bilhão.

“Posso escolher o perfil do sócio que eu quero”, diz Martinez. Ao contrário de 2006 e 2007, o objetivo agora não é mais entrar na empresa para depois sair via bolsa, em uma futura abertura de capital ‒até porque o mercado não tem mostrado espaço para a chegada de novas empresas de capital aberto.

“Na fase de festa, todo mundo esqueceu o básico. Agora, eles estão interessados no retorno dos projetos e na capacidade administrativa e operacional dos projetos”, afirma Martinez, que atuou no mercado financeiro e investiu na preparação da empresa para possíveis parcerias internacionais. O objetivo de cada um dos fundos é entrar em vários projetos e nesse momento a maioria dos investidores está estudando a melhor forma para montar um veículo de atuação no Brasil.

Os investidores estrangeiros surgem como uma alternativa para as empresas que não conseguem acessar a Caixa Econômica Federal e, para quem já atua com a instituição, como uma forma de financiar a compra de terrenos e colocar dinheiro na obra antes da própria instituição, já que a liberação do dinheiro não é imediata. “Como as margens são menores, a idéia é ganhar na escala, investindo em vários projetos”, diz Bicalho.

Um grupo de três estrangeiros