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CASO CONCRETO:

Abelardo obrigou-se, como fiador, em contrato de locação de imóvel para fins residenciais. Ficou estabelecido, em cláusula expressa, que responderia pelos futuros reajustamentos o valor do aluguel. Após o termo final pactuado no contrato, locador e locatário, prorrogam-no, fixando aumento do aluguel. Tempos depois, o valor é novamente ajustado, em ação revisional, na qual as partes chegaram a novo acordo, também sem a participação do fiador. Estando o locatário em mora, o locador ajuíza ação de cobrança em face do fiador. Levando em conta as recentes alterações na lei 8245/91, pergunta-se: 1) A cláusula por meio da qual o fiador se obrigou pelos futuros reajustes no valor da locação deixa espaço para interpretação dúbia. Terá ele se obrigado pelo valor de qualquer reajuste, seja este feito entre as partes contratantes, ou mesmo por meio de revisional, ou tão-somente pelos reajustes previstos em lei? Justifique qual seria a melhor interpretação e qual o fundamento legal. 2) Pode o fiador desonerar-se? Justifique.

Gabarito: Fiança é contrato gratuito e, em princípio, interpreta-se estritamente (art. 114 e 819 C.C.). Em caso de renovação do contrato de locação, o fiador tem o direito de se desonerar, ficando responsável por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação. (lei 8245/91, art. 40).

Questões objetivas:

I - A respeito da disciplina dos contratos, segundo o Código Civil, assinale a opção correta.

A - Se resolverem estipular contrato atípico, as partes deverão redigir as cláusulas contratuais de comum acordo e não estarão obrigadas a observar as normas gerais fixadas pelo Código.

B - O alienante responde pela evicção nos contratos onerosos, mas essa garantia não subsiste caso a aquisição tenha sido realizada em hasta pública.

C - O contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, mesmo quanto à forma.

D - A disciplina dos vícios redibitórios é aplicável às doações onerosas, de forma que poderá ser enjeitada a coisa recebida em doação em razão de vícios ou defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor (art. 441, p.u. do C.C.)

II - A respeito da resolução dos contratos por onerosidade excessiva, assinale a opção correta de acordo com o atual Código Civil.

A - Caso a resolução do contrato seja decretada por sentença, os efeitos deverão retroagir à data do evento que acarretou a onerosidade excessiva, a fim de que seja cumprida a finalidade da norma.

B - Para que haja aplicação do referido instituto, deve estar caracterizada a seguinte situação: prestação excessivamente onerosa para uma das partes, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis (art. 478 C.C.)

C - Presentes os respectivos pressupostos, não há como a outra parte evitar a resolução por onerosidade excessiva, em razão da aplicação do princípio segundo o qual os pactos devem ser cumpridos da exata forma como foram firmados.

D - O referido instituto aplica-se a qualquer contrato; assim, o devedor pode requerer a resolução tanto de contrato de execução instantânea quanto de execução continuada.

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Caso concreto:

Márcio, José e Pedro, proprietários de partes ideais iguais de um barco de pesca, venderam o bem para Maria, receberam o preço ajustado pelo negócio e assinaram um contrato de compra e venda no qual se obrigavam a entregar o bem até o início da temporada de pesca da lagosta no litoral cearense, isso sob pena de multa no valor de R$ 3.000,00. Entretanto, próximo à data da entrega do barco, José resolveu utilizá-lo e o danificou, de modo que só conseguiu cumprir a obrigação de entrega do bem com um mês de atraso. Maria, inconformada com o ocorrido, cobrou dos três vendedores o pagamento da cláusula penal estipulada. Em face dessa situação hipotética, na condição de advogado(a) consultado(a) por Márcio acerca da cobrança da cláusula penal, apresente a orientação adequada a respeito do pagamento devido em razão da mora causada por José, com base no que dispõe o Código Civil.

Gabarito: Houve culpa de José (um dos devedores de obrigação de dar indivisível) no atraso. Incorrem portanto automaticamente os devedores no pagamento da cláusula penal moratória. Aplica-se o artigo 414 do Código Civil. Como não há solidariedade, apenas José pode ser demandado pelo valor integral da cláusula penal. Os demais apenas podem ser demandados pelas suas respectivas cotas.

Questões objetivas:

I - A cláusula segundo a qual o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la, em determinado prazo, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, é denominada:

A - venda a contento.

B - retrovenda. (art. 505 C.C)

C - venda com reserva de domínio.

D - preempção ou preferência.

II - Considerando o que dispõe o Código Civil a respeito da doação, assinale a opção correta.

A - Pode-se renunciar antecipadamente ao direito de revogar a doação por ingratidão do donatário.

B - No contrato de doação com encargo, o doador ficará sujeito à responsabilidade pelo vício redibitório, no que concerne à parte correspondente ao serviço prestado ou à incumbência cometida. (art. 441, p.u. do C.C.)

C - Na doação sob cláusula resolutiva, pode o doador, se sobreviver ao donatário, estipular que o bem doado seja revertido em favor de terceiro.

D - A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo herdeiro colateral.

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Caso Concreto:

Mário Roberto, proprietário de salas comerciais no centro da cidade, aluga um andar inteiro para o contador Luiz Fernando, que é dono de um escritório para o exercício de suas atividades profissionais. Ultrapassado o prazo inicial do contrato, prosseguiram na locação, sem assinar aditivo ou outro instrumento. Durante tal prorrogação, no ano de 2005, Mário Roberto aliena as salas para uma das empresas da qual é sócio. Luiz