ANÁLISE DE CONTEXTO DO EMPREENDIMENTO POTENCIALIDADE CONSTRUTIVA

ANÁLISE DE CONTEXTO DO EMPREENDIMENTO

PONTENCIALIDADE CONSTRUTIVA

1- INTRODUÇÃO

Este estudo de viabilidade analisa o contexto urbanístico e o potencial construtivo do lote número 002, que fazem frente no logradouro rua Zurick, da quadra 008800, com o objetivo de fornecer dados quanto ao empreendimento a ser implantado, para que o mesmo possa ser rentável.

Estudo que visa analisar o contexto urbanístico, potencial construtivo e previsão de custos do lote número 002, que fazem frente no logradouro rua Zurick, da quadra 008800 , cujo objetivo é obter um melhor planejamento a fim de para uma precisão dos valores dos custos de construção e lucros deste empreendimento.

2 – ANÁLISE MACRO

No que se refere à localização o terreno está situado no bairro Nova Suissa, na Regional oeste de Belo Horizonte, com distancia apenas 17 minutos do centro da capital. Este bairro possui excelente localização, vizinho a bairros conhecidos como Gameleira, Salgado Filho, Calafate e outros, à apenas 25 minutos da Cidade Administrativo. Posicionado estrategicamente em saídas para municípios vizinhos como contagem, em via essa conhecida com Expressa.

• O lote está próximo a importantes eixos viários:

• A apenas 400 metros da Av. Tereza Cristina (Via ligação rápida entre bairros e municípios como exemplo Contagem)
• Distancia somente 600 metros Av. Amazonas (importante eixo que corta a cidade e ligação a município como exemplo Betim)
• Próximo à estação de metro Calafate.
• Distancia de 2 km da Avenida Barão Homem de Melo, um dos acessos à região centro sul da cidade.
• Próximo a diversos pontos do MOVE/BRT.
• A 7 km do Anel Rodoviário e da saída para Vitória/ES e o Leste Mineiro.
• Distante apenas 13 km do Aeroporto da Pampulha.
• Distante apenas 15 minutos da Av. Afonso Pena.

• Locais de interesse:

• Próximo ao Expominas, excelente local para feiras, shows e exposições.
• UFMG: a 25 minutos.
• Universidade PUC: 10 minutos.
• Cefet: 5 minutos.
• Centro Universitário Newton Paiva: 4,5 km.
• Shoppings: Bh Shopping a 25 minutos. Shopping Patio Savassi a 20 minutos.
• Hipermercados: Carrefour a 10 minutos. Apoio Mineiro a 12 minutos.
• Hospitais próximos: UPA Oeste, 9 minutos. Sarah Kubitschek a 2 km.
• 5º Batalhão da Policia Militar: 3,5 km.
• O empreendimento possui ótimo potencial de rentabilidade, pois está localizado em uma região da cidade que tem perspectiva de crescimento e valorização imobiliários, em virtude da proximidade com importantes eixos viários.

[pic 1]

Figura 2: Mostra a proximidade entre o terreno e seus entorno.

Fonte: Google Maps, acesso dia 23/02/2016.

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1. ANÁLISE MICRO:

• PONTOS POSITIVOS:

• O bairro surgiu na década de 20. É predominantemente residencial, dividido em por casas e prédios, com padrão construtivo médio.
• A população residente é de classe média.
• A rua no trecho do lote é pacata, tranquila, com trânsito apenas local.
• Ainda há lotes para novas construções. Também existe a possibilidade de substituição de casas antigas e de verticalização.
• Há atendimento de transporte público, com acesso fácil e próximo ao metrô e a várias linhas de ônibus, ligando regiões diferentes da cidade.
• Existência de rede de água, luz e esgoto.
• Numeroso e diversificado comércio, na localidade e na vizinhança.
• Equipamentos públicos:

-Centro de Saúde próprio.

-Escolas: existência de creche particular, UMEI, Escola Municipal.

-Centro Cultural.

-Administração Regional Oeste.

• Lazer:

-Praça publica para descanso e outros.

-Academia da Cidade.

• Serviço de limpeza pública recolhe lixo em dias intercalados.
• Igreja Católica e evangélicas.
• Bancos e loterias próximos.

• PONTOS NEGATIVOS (AMEAÇAS):

• Existência de pequenas comunidades no bairro.
• Há córrego poluído próximo “Rio Arrudas”.
• Em alguns pequenos trechos a sinalização viária e turística é falha.

3 – ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

Análise da Legislação Urbanística
Dados do Terreno
Lote (s):	Quarteirão:	Bairro:	Logradouro:
002	009	Nova Suissa	Rua Zurick

Parâmetros da Lei de Uso e Ocupação do Solo
Descrição Informação Básica	Parâmetros Urbanísticos de                       Ocupação	Parâmetros Construtivos
Zoneamento	ZAP	Coeficiente de Aproveitamento	2,0	Afastamento Frontal	3,00m
ADE	NAO	Taxa de Ocupação	x	Afastamento Lateral	2,3m
Área do lote	378,75	Taxa de Permeabilidade	20%	Afastamento Fundos	2,3m
Dimensões (FxD1xD2...)	15x16,77x 21,5x29	Altura máxima na divisa	5m	Número Máximo de Unidades
Formato do lote	Trapezoidal	Quota de terreno por unidade hab.	25m²/un	Área líquida máxima
Classificação Viária	LOCAL			Área de projeção	168,48m²
Operação Urbana	NÃO			Área Permeável Mínima	75,75m²
Altura Máxima				Vagas de estacionamento
Cota Terreno	x

4 – PROPOSTA DE VIABILIDADE

Proposta de viabilidade
Caracterização da Edificação
Uso: residencial
Descrição: Características da Edificação: será composto de dois blocos dimensionalmente iguais, possuindo 4 pavimentos com 4 apartamentos por andar, cada unidade com 56,0 metros quadrados, sendo 01 quarto e 01 suíte, cozinha conjugada com área de serviço, sala de estar e 01 banheiro social. As áreas de vagas de garagem serão descobertas, portanto, de estacionamento. Haverá uma área verde com intuito decorativo e de cumprir a legislação da taxa de permeabilidade. Seu uso será residencial multifamiliar.
Tabela de Áreas
Pavimento	Área Bruta	Área a Descontar	Área Líquida
Pilotis
1º Pavimento
2º Pavimento
3º Pavimento
Caixa D'água / casa de máq.
Área Total
Análise Econômica
Custo do Terreno:	Custo de Construção:	Preço de Venda:	Outras despesas:	Lucro:
R$ 582.328,13	Utilizar CUB Sinduscon MG, conforme observações 1 e 2	Pesquisar em imobiliárias, imóveis similares	Ver observação 3	= Venda – custos – outras despesas

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