Avaliação de imóvel

IPOG – INSTITUTO DE PÓS-GRADUAÇÃO – UNIDADE FLORIANÓPOLIS

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA APLICADA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO II

PROFESSOR: WALDEMIRO CARNEIRO NETO

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Equipe de Avaliadores:

Edgard Tedesco
Felipe Carradore
Gabriela Nascimento

Henrique Thiele
Monique Carminatti

MAIO/2017

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1. INTRODUÇÃO

O presente relatório foi elaborado por solicitação do professor WALDEMIRO CARNEIRO NETO, com a finalidade de subsidiar avaliação do aprendizado da disciplina “Inferência Estatística Aplicada Avaliação de Imóvel Urbano II”, tendo como base a avaliação de um imóvel residencial tipo apartamento, localizado em Florianópolis/SC, aplicando os conceitos explanados em aula e utilizando as ferramentas de análise do MS Excel.

O desenvolvimento deste trabalho foi amparado nos requisitos estabelecidos pelas seguintes normas:

•        NBR 14.653-1/2001 – Avaliação de Bens - Parte1: Procedimentos Gerais

•        NBR 14.653-2/2011 – Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos

1. OBJETIVO E FINALIDADE DO RELATÓRIO

O objetivo deste Relatório de Avaliação é a descrição de todo procedimento adotado para a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, e apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados, inferidos estatisticamente, para fins de alienação.

Entende-se como valor de mercado, de acordo com a NBR 14.653-1/2001 item 3.44, a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência dentro das condições do mercado vigente.

1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E SUA REGIÃO

O imóvel avaliando trata-se de um apartamento com 3 quartos, sendo um suíte com banheira de hidromassagem, dependência de empregada reversível (atualmente utilizada como home-office), banheiro social, sala estar e jantar integradas com a cozinha, área de serviço e sacada com churrasqueira a carvão. Possui 2 vagas de garagem e um hobby-box.

O empreendimento é composto de 4 blocos com 11 pavimentos, sendo 1 pavimento térreo/garagem, 2 subsolos garagem, 7 pavimentos tipo e 1 pavimento ático. Os pavimentos tipos possuem 4 unidades cada e a cobertura 2 unidades. O padrão de acabamento é alto, com revestimento em pastilhas e acabamentos em granito e porcelanato. Possui sistema de gás canalizado e medição de água individualizada.

O condomínio possui ampla área de lazer com quadra poliesportiva, piscina adulto e infantil, academia de ginástica equipada, salão de festa gourmet, sala de jogos, play-ground, estacionamento para visitantes, bosque urbanizado, pet place, sistema próprio de tratamento de esgoto e ampla área verde preservada.

Os dados característicos do imóvel e do condomínio são:

• Área real privativa do apartamento = 113,82m²
• Área real de uso comum do apartamento = 60,59m²
• Área real total do apartamento = 174,41m²
• Área privativa das garagens = 24,00m²
• Área real de uso comum das garagens = 3,19m²
• Área real total das garagens = 15,19m²
• Fração ideal do terreno do apartamento = 0,69988%
• Fração ideal do terreno das garagens = 0,3689%
• Área real total do imóvel (apartamento e garagens) = 214,79m²
• Fração ideal do terreno (apartamento e garagens) = 1,43768 %
• Área do terreno = 9.476,42m²
• Matrícula do apartamento 81.029 – 2º ofício de registro de imóveis de Florianópolis
• Matrícula das garagens 81.023 e 81.064 – 2º ofício de registro de imóveis de Florianópolis
• Matrícula do terreno 45.135 – 2º ofício de registro de imóveis de Florianópolis
• Ano de construção = 2006

O imóvel possui 9 anos e encontra-se em excelente estado de conservação. O padrão de acabamento é alto, com piso porcelanato polido na sala, cozinha e sacada e porcelanato rústico nos dormitórios e circulação. As paredes possuem acabamento em massa corrida e pintura PVA na sala e dormitórios e nas áreas frias revestimento cerâmico até o teto e revestimento em granito na área da pia e fogão. A sala, cozinha, circulação e banheiros possuem teto com rebaixamento em gesso. As esquadrias são em alumínio na cor branca sendo que nos dormitórios possuem persiana horizontal embutida. O imóvel possui móveis planejados e embutidos em todos os ambientes. Está localizado no 5º andar do bloco B com orientação norte e leste e possui vista para o mar.

Está localizado no bairro João Paulo, que é um dos bairros mais tradicionais de Florianópolis, que devido a sua notável beleza natural, tranquilidade, segurança e proximidade com o centro, transformou-se em um dos bairros residenciais mais exclusivos da ilha.

O João Paulo é o bairro predominantemente residencial mais próximo do centro, mas totalmente fora das rotas turísticas, não sofrendo com o fluxo de alta-temporada. Está  localizado a:

• 3 minutos da Av. Beira-Mar;
• 9 minutos do centro da cidade (Beira-Mar Shopping);
• 10 minutos da Lagoa da Conceição;
• 6 minutos de Cacupé e;
• 23 minutos de Jurerê Internacional.

É um bairro planejado para o futuro, com crescimento limitado. Delimitando a parte junto a estrada geral do lado do mar para construções de até três pavimentos, do lado do morro para prédios de no máximo 12 andares e em toda a parte de trás da estrada apenas construções horizontais. Por estar limitado entre área de mangue e morro que são áreas de preservação, o crescimento é contido e restrito a empreendimento de padrão elevado.

Apesar de ser quase exclusivamente residencial, conta com infraestrutura de serviços para atender os moradores como farmácias, padarias, mini-mercados, academias, salões de beleza, oficinas e restaurantes. Possui equipamentos públicos como escola, posto de saúde, praças, além de um hospital (SOS Cardio), e uma universidade. Localiza-se a menos de 10 minutos de 3 shopping centers, da universidade federal (UFSC), da universidade estadual (UDESC) e do centro administrativo do governo estadual. Conta também com linhas de ônibus convencionais e executivas.

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