O Potencial Construtivo

1.Introdução

Este trabalho abordará o tema “Potencial construtivo oriundo de áreas verdes em Curitiba”,

2. CONCEITO

Também conhecido como “solo criado” que de acordo com a advogada Josiclér Vieira Beckert Marcondes, é a concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique em outro imóvel próprio ou de terceiro, metragem acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante a contrapartida do pagamento pelo beneficiário.

Com o aumento populacional e com o elevado número de construções urbanas, tornou-se essencial a preservação de áreas verdes que ainda existam, sejam elas públicas ou privadas. Em Curitiba 75% das áreas verdes estão em propriedades privadas, segundo dados divulgados pela Prefeitura.

A preservação dessas áreas são essenciais para a manutenção da vida, para a proteção da fauna e da flora, para a qualidade do ar entre outras funções.

A proteção é essencial para compensar o crescimento desenfreado de construções, tornando assim a adoção de estratégias públicas e privadas, para a permanência das áreas verdes.

A concepção do solo criado ou potencial construtivo está ligada à fixação de um coeficiente de aproveitamento básico para todos os terrenos do município. O coeficiente de aproveitamento básico é um índice que indica o quanto pode ser construído no lote sem que implique em sobrecarga de infraestrutura para o poder público. Normalmente esse coeficiente é igual a 1 (um), significando que o proprietário poderá edificar uma área igual a área do terreno.

Caso o proprietário pretenda edificar uma área maior que a autorizada através do coeficiente básico, ele poderá “comprar” o direito de construir uma área maior. A área total a ser construída deverá estar abaixo da estipulada pelo coeficiente máximo de aproveitamento para a região. Desta forma, a área máxima a ser outorgada, ou seja, potencial construtivo ou solo criado deverá ser equivalente à diferença entre o coeficiente básico e o coeficiente máximo estipulado para a área pela legislação municipal.

O solo criado pode ser comercializado tanto pelo Poder Público quanto entre particulares. A finalidade do instituto é a regularização fundiária, serve para ordenar e direcionar a expansão urbana, implantação de equipamentos urbanos e comunitários, criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, criação de unidades de conservação e proteção de áreas de interesse ambiental e para proteção de áreas de interesse histórico, cultural e paisagístico.

O direito de construir depende de uma ordenação urbanística baseada no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de um município. O imóvel passa a ser entendido como instrumento de desenvolvimento das funções sociais da cidade e para a garantia do bem-estar dos seus habitantes, já que são estes os objetivos da política de desenvolvimento urbano, mencionado no caput do artigo 182 da Constituição Federal.

A transferência de potencial construtivo é um mecanismo criado na legislação municipal, entre outras finalidades para estimular a preservação do patrimônio edificado da cidade, patrimônio histórico. Assim, a construção que, em tese, caberia no lote é “transferida” para outra área da cidade e, em troca, há o compromisso de restaurar e conservar o imóvel histórico. Com o benefício da transferência, o proprietário obtém autorização do Município para vender o potencial construtivo de imóvel histórico e, com isso, viabiliza recursos para as obras de restauro.

Em relação aos imóveis históricos, as normas de Curitiba estabeleceram uma dependência direta entre as duas pontas do processo: a transferência de potencial e a realização da obra. A autorização é fornecida após análise do IPPUC (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba) e da CAPC (Comissão de Avaliação do Patrimônio Cultural da Secretaria de Urbanismo). O proprietário da UIP (Unidade de Interesse de Preservação) poderá arrecadar antecipadamente o equivalente a 35 % do potencial recebido para iniciar o restauro. O cálculo do potencial é feito pelo IPPUC (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba) e leva em conta o tamanho do terreno, o coeficiente da área onde ele está inserido – zona residencial ou setor estrutural, por exemplo – e a metragem da edificação antiga.

Em relação ao potencial construtivo em Curitiba, este tem se mostrado em franco crescimento conforme dados abaixo, mostrando a evolução desde o ano de 2007 até 2011, extraídos do site do Jornal de Londrina, em matéria divulgada em 04.04.2012. Observa-se que o Município de Curitiba comercializou diretamente a maior parte do que se denomina solo criado.

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Em contrapartida dados da prefeitura de Curitiba mostram que a comercialização de potencial construtivo na cidade sofreu uma queda nos últimos anos quando atingiu o ápice em 2011, quando mais de 200 mil m² foram adquiridos na capital paranaense. A queda começou em 2012, com a venda de 152 mil m². No ano de 2013, a procura foi ainda menor e apenas 100 mil m² foram vendidos.

Atualmente os preços dos terrenos está estável na capital. Entre abril de 2015 e o mesmo mês de 2016, o valor médio do metro quadrado ofertado foi reajustado em 1,6%, chegando aos R$ 1,08 mil.

“Os terrenos estão bem valorizados, eles vieram de um crescimento bastante grande nos anos anteriores em função da demanda de incorporação que houve, o que faz com que estejam estabilizados em um patamar bom, superior ao do passado”, avalia Maurício Ribas Moritz, presidente do Inpespar e vice-presidente de Economia e Estatística do Secovi-PR.

Ele acrescenta, ainda, que não é possível generalizar os preços, uma vez que terrenos localizados na mesma rua podem ter valores diferentes de acordo com o seu posicionamento e potencial de construção. “O terreno vale entre 15% e 20% do que se pode construir em cima dele”, explica

3. ORIGEM

A outorga onerosa do direito de construir tem sua origem a partir de discussões realizadas em Roma em 1971, quando especialistas da Comissão Econômica para a Europa, ligada à Organização das Nações Unidas (ONU) concluíram pela necessidade de dissociar o direito de edificar do direito de propriedade.

Na França em 1975 foi instituído o Teto Legal de Densidade, onde ficou estabelecido um limite legal para o direito de construir, sendo que além do limite, o direito de edificar subordina-se ao interesse da coletividade e o proprietário que quiser edificar acima dos limites estabelecidos terá que adquiri-lo mediante pagamento ao poder público.

Na Itália, em janeiro de 1977 foi instituído o direito de edificar mediante concessão onerosa, onde os recursos econômicos recebidos desta concessão seriam utilizados para restauração do patrimônio cultural imobiliário e outros programas públicos.