Propriedade para investimento

1. Propriedade para investimento

Conforme descrito no CPC 28 - Propriedade para investimento  “a Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas, e não para: (a) uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas; ou (b) venda no curso ordinário do negócio”. Ou seja, trata-se de um bem do móvel que foi adquirido pela empresa com a finalidade de alcançar lucros no futuro com a exploração econômica desse bem, sendo utilizado para obtenção de ganhos com alugueis ou por valorização do capital ou por ambas.

Nesse contexto não é considerada propriedade para investimento os bens que forem utilizados pela empresa para produção de bens, na prestação de serviços, comofinalidades administrativas ou imóveis que sejam classificados como estoques (quando a atividade fim da empresa estiver relacionada com a compra e venda de imóveis).Se o imóvel for ocupado pelo proprietário, para o desenvolvimento da atividade da empresa, deve-se contabilizar o imóvel como imobilizado.

Uma propriedade para investimento pode ser um prédio inteiro, um andar ou até mesmo uma sala, que seja utilizada para obtenção de obtenção de ganhos com alugueis ou por valorização do capital ou por ambas, visto que, podemos ter uma empresa queadquirir um bem imóvel onde desenvolve suas atividades e obter ganhos, alugando partes desse bem para terceiros, entretanto, vale ressaltar, que nesse caso somente será reconhecida como propriedade para investimento a porção que puder ser separada, vendida e mensurada. Caso não seja possível realizar a separação a empresa deverá utilizar uma parte mínima para realização da sua atividade fim para poder classificar todo o bem como uma propriedade de investimentos.

Propriedades para investimento são baixadas quando vendidas ou quando a propriedade para investimento deixa de ser permanentemente utilizada e não se espera nenhum benefício econômico futuro da sua venda. A diferença entre o valor líquido obtido da venda e o valor contábil do ativo é reconhecido na demonstração do resultado no período da baixa.

São exemplos claros de propriedades para investimento:

• Os terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios;

• Os terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital);

• O edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;

• O edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;

• A propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.

1. Reconhecimento

Para ser reconhecido como propriedade para investimento, a empresa deve ter provável certeza que o bem trará benefícios econômicos futuros e se os custos poderem ser mensurados de forma confiável. São somados como custos os valores pagos para aquisição do bem, assim como valores gastos para pequenos reparos , adição e substituição de partes do bem que possam contribuir para melhorar seu desempenho e consequentemente originar uma maior valorização do bem, entretanto os custos de serviços diários não deveram ser reconhecidos como custo da propriedade para investimento e deveram ser contabilizados no resultado.

1. Mensuração

Conforme CPC 28 “A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial”

Após oreconhecimento inicial, as propriedades para investimento são mensuradas ao valor justo. Todos osrendimentos provenientes do arrendamento operacional de bens para fins de ganho de aluguel ouapreciação do capital são registrados como propriedades de investimentos e mensurados utilizando omodelo de valor justo. Os ganhos e as perdas resultantes de mudanças no valor justo de umapropriedade para investimento são reconhecidos no resultado do período no qual as mudanças

1. Método do custo

O CPC 28 define custo como “o montante de caixa ou equivalentes de caixa pago ou o valor justo de outra contraprestação dada para adquirir um ativo no momento da sua aquisição ou construção ou, quando aplicável, o montante atribuído àquele ativo quando inicialmente reconhecido em consonância com requerimentos específicos de outros Pronunciamentos”

O método do custo é um método de contabilização de um investimento em que o próprio é reconhecido pelo custo. O valor de aquisição de uma propriedade e o valor efetivamente paga para o aumento de capital, ou seja, é o custo aquisição do imóvel, por exemplo. São inclusos no custo todos os gastos incrementados necessários à alocação do ativo em uso.

1. Pontos positivos

• Existe documentação suporte ao valor contabilizado, que podem ser utilizados para verificação e confirmação dos dados;

• Por não se basear em valores estimados se torna menos subjetivo e garante a prudência na sua valorização;

• É conhecido e entendido por aqueles que utilizam a informação financeira e dessa maneira é de fácil aplicabilidade;

• Permite medir a forma como foram aplicados os resultados com base em movimentos financeiros reais, sendo um importante apoio à gestão.

1. Pontos negativos

• Não acompanha as alterações ocorridas nos custos e preços que afetem substantivamente as demonstrações contábeis;

• Os balanços demonstram o somatório dos ativos obtidos em diferentes períodos e, portanto, valorados em períodos diferentes com diferente poder de compra da moeda;

• Os custos relativos às depreciações, amortizações e exaustões são calculados sobre valores que não levam em conta a variação da moeda, não aparecem corretamente mensurados e não permitem a manutenção do potencial da prestação de serviços da Entidade;

• Não inclui a obsolescência dos elementos ativos, ou seja, as inovações de mercados e as variações tecnológicas;

• Não informa os atuais valores de mercado, levando à não evidenciação da imagem fiel da situação financeira e do patrimônio das Entidades.

1. Método do valor justo

De acordo com o CPC 46 “Valor justo é o preço que seria recebido pela venda de um ativo ou que seria pago pela transferência de um passivo em uma transação não forçada entre participantes do mercado na data de mensuração”

O valor justo é uma mensuração baseada em mercado e não uma mensuração específica da entidade. Para alguns ativos e passivos, pode haver informações de mercado ou transações de mercado observáveis disponíveis e para outros pode não haver. Contudo, o objetivo da mensuração do valor justo em ambos os casos é o mesmo – estimar o preço pelo qual uma transação não forçada para vender o ativo ou para transferir o passivo ocorreria entre participantes do mercado na data de mensuração sob condições correntes de mercado (ou seja, preço de saída na data de mensuração do ponto de vista de participante do mercado que detenha o ativo ou o passivo).