A Adjudicação Compulsória

AO JUÍZO DE DIREITO DA COMARCA DE XXX, ESTADO DO XXX.

FULANO DE TAL, por seus advogados adiante assinados, constituídos, habilitados e qualificados nos termos do instrumento procuratório em anexo, com escritório na ..., vem mui respeitosamente a presença de V. Exa. com fulcro no 16 do Decreto-Lei nº 58 de 10/12/37, com a redação que foi dada pela Lei nº 6.014, de 27/12/73, propor a presente AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PELO RITO SUMÁRIO, em face de BELTRANO DE TAL, pelas razões de fato e de direito a seguir aduzidas:

DOS FATOS

Em meados do ano de 2018, o Requerente, através de negócio verbal de troca de imóveis, contratou com o Requerido o imóvel registrado na matrícula de Imóveis sob o nº 489, fls. 43, do Livro 2-D, conforme memorial descritivo anexo.

Pelo referido contrato, o Requerente pagou o valor avençado de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) e mais 02 (dois) imóveis urbanos localizados na Rua da Jaqueira, s/nº, bairro Novo Tempo, nesta cidade (conforme declaração anexa), quando da assinatura do contrato, ficando o Requerido incumbido de realizar a transferência do imóvel para a titularidade do Autor, fato que nunca ocorreu até a presente data.

Ressalte-se que o Requerente ainda resta pagar ao Requerido a importância de R$ 4.000,00, ajustada para junho de 2019.

Consoante, verifica-se, do Recibo e da declaração anexadas aos autos, as partes são capazes e em pleno uso e gozo de seus direitos, o pagamento fora feito em moeda corrente nacional, dando plena, e irrevogável quitação dos valores. Sob o aspecto formal, o referido instrumento, apresenta-se válido, pois há declaração de vontade dos contratantes expressa em transferir o domínio, posse, direitos e obrigações sobre o bem imóvel objeto da presente, já que as partes são capazes e em pleno uso e gozo de seus direitos.

Sob o aspecto formal, o referido instrumento, apresenta-se válido, pois há declaração de vontade dos contratantes expressa em transferir o domínio, posse, direitos e obrigações sobre o bem imóvel objeto da presente.

O fato é que o Autor, que já pagou o preço fixado, restando tão somente os R$ 4.000,00 (quatro mil reais) agendados para junho de 2019, assim como já entregou os terrenos da Rua da Jaqueira ao Requerido, que inclusive ergueu um imóvel num deles, porém, não obteve êxito ao tentar conseguir a outorga da escritura definitiva amigavelmente, razão pela qual propõe a presente ação.

DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS

No caso acima explanado, verificamos que o então promitente comprador encontra-se impossibilitado de proceder com o registro do título de compra e venda do imóvel, haja vista que o alienante se recusa.

Deste modo, faz-se indispensável que tal declaração seja suprida judicialmente, ao que aduzimos ao art. 501 de nosso Código de Processo Civil, que dispõe:

Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

No mesmo diploma legal, temos o art. 1.046, do qual podemos extrair a correta aplicação da lei especial em situações como a em comento. Eis que aludimos ao Decreto-Lei 58, de 1937, que trata do loteamento e venda de imóveis a prestação e prevê, em seu art. 16, o rito sumário para os compromitentes que visam seja passada a escritura definitiva acerca de seu imóvel, em face da recusa do alienante.

Indo além, vale destacar que nosso vigente Código Civil, e seguindo a tendência das execuções específicas das obrigações, estabeleceu expressamente em seu art. 1.418 o direito do promitente comprador a requerer ao Judiciário a adjudicação compulsória de seu imóvel.

Trata-se a adjudicação, pois, de “ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado” (Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação Compulsória, 7ª Ed., Malheiros, São Paulo, 1997).

Reitera-se, ademais, que estão preenchidos todos os requisitos para a presente ação, constando o contrato preliminar formalmente estabelecido e seus termos por completo adimplidos pela parte Autora, sendo a mora exclusiva de parte do promitente vendedor.

No mais, acompanha-se o salutar entendimento de Silvio Venosa, ao dizer: “Instigo os Magistrados deste país a dar interpretação ampla ao dispositivo [art. 1418 do Código Civil], permitindo que o registro definitivo seja averbado à matrícula, quando pago todo o preço, independentemente da decantada escritura definitiva. Trata-se de interpretação de acordo com a função social do contrato, e não se choca contra o sistema. E, com isto, estarão sendo beneficiados milhares de adquirentes de imóveis, bem como a arrecadação de tributos e incentivando-se a veracidade do registro imobiliário. Não se esqueça que o Magistrado do século XXI deve aplicar a lei na busca da equidade e do interesse social, princípios do novel código” (Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Direitos Reais, 2ª Ed., Lúmen Júris, Rio de Janeiro, 2006, pp. 684-685).

Deste modo, resta inequívoca a possibilidade de se pleitear em juízo