ACORDO DE ALUGUEL

Semana 9

3. CONTRATO DE LOCAÇÃO

3.1. Considerações gerais ao contrato de locação

A locação é o negócio jurídico por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração.

Trata-se, portanto de contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual, de execução continuada, nominado e típico, bem como informal e não solene.

Seus elementos essenciais são:

- o tempo: o prazo pode ser determinado ou indeterminado, o que não se admite apenas é a locação vitalícia.

- a coisa: bem infungível. Infungível porque o locador transfere apenas a posse direta, mantendo a indireta, e permitindo ao locatário que use e frua a coisa, que deve ser restituída, íntegra, ao final.

A disciplina é regulada de acordo com a classificação da coisa objeto do contrato (móvel, imóvel urbano, imóvel rural).

- a retribuição: o aluguel ou preço, arbitrado pelas partes. Permite-se falar em preço fixado em dinheiro ou misto (parte em dinheiro e parte em frutos ou serviços). É elemento essencial, porque sem preço não seria locação e sim comodato.

Historicamente, na concepção romana, a locação tinha um campo de abrangência maior. Não abrangia somente o uso e gozo de coisa infungível, mas também a locação de um serviço pessoal, como o trabalho de uma pessoa, com a prestação de serviço economicamente apreciável, assim como a execução de obra certa.

Desde a codificação de 1916, não se viu mais conveniência em manter todas essas atividades reunidas em um único contrato, passando-se a disciplinar cada um de forma independente, de acordo com suas características específicas. Assim, a locação de serviços passou a ser denominada prestação de serviços e a de obra, empreitada.

Com isso, deixou-se ao contrato de locação somente para coisa infungível: móvel ou imóvel.

Inicialmente, deve-se notar que o Código Civil somente regula o contrato de locação de coisas, nos arts. 565 a 578.

Já a locação de prédio rústico para exploração agrícola ou pecuária, ou seja, o arrendamento rural é prevista na Lei 4504/1964, aplicando supletivamente o CC (art. 92, §2º, da Lei 4504/64 – Estatuto da Terra).

A locação de imóvel residencial e não residencial urbano é regulada pela Lei 8.245/1991, com as exceções previstas no parágrafo único do art. 1º.

Entre as exceções estão, por exemplo, os imóveis da União, da administração direta ou indireta, que se sujeitam ao regime locatício previsto no Decreto-lei 9.760/46 e no Decreto-lei 6.874/44.

Também estão entre as exceções os contratos de locação de vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento, contratos atípicos, que reúnem características do contrato de locação de coisa, assim como do contrato de depósito e prestação de serviços.

Nesta aula, vamos tratar apenas da locação predial urbana, disciplinada em Lei especial.

3.2. Locação de imóvel urbano

3.2.1. Considerações iniciais

Como já anotado, a locação de imóvel urbano ou também denominada locação predial está regulada pela Lei 8.245/91, que já no parágrafo único do seu artigo 1º faz as devidas ressalvas, esclarecendo que a lei especial não está destinada a disciplinar:

a) as locações:

I) De imóveis públicos;

II) Vagas autônomas e espaço para estacionamento;

III) Espaços para publicidade; e

IV) Apart hotéis e afins.

b) o arrendamento mercantil.

A Lei exclui as mencionadas hipóteses, pois os interesses que a Lei de Locações pretendeu regular são muito peculiares e criam regras específicas, que não servem às demais espécies locatícias por razões diversas.

Entre elas, especialmente, está o fato de que a relação entre locador e locatário de imóvel urbano é presumidamente desequilibrada, pois de um lado está o titular do direito da propriedade e do outro a pessoa que carece desse direito fundamental para implementar sua moradia ou mesmo o seu negócio.

Considera-se que, por essa razão, a Lei de Locações constitui um sistema de proteção, é um exemplo de ação afirmativa e se destina a fomentar a dignidade humana no que diz respeito ao direito à moradia.

Portanto, todas as exclusões fogem ao objetivo dessa lei especial, ficando claro que em qualquer um deles não há qualquer ponto de interseção com o direito à moradia.

Ademais, os imóveis para exploração rural e os imóveis públicos encontram regras especiais.

O arrendamento mercantil é disciplinado em lei própria e não se trata apenas de locação. É contrato misto que envolve financiamento, locação e opção de compra. Vide Lei 6.099/74, alterada pela Lei 11.649/2008.

As vagas de garagem e espaços para estacionamento são contratos atípicos, embora nominados, que acabam envolvendo regras de locação de coisas e ao mesmo tempo depósito e prestação de serviços.

A locação de espaços para publicidade, assim como os apart hotéis (que não se destinam à moradia definitiva) também tendem a envolver conceitos e finalidades diversas daquelas tratadas pela lei de locações predial urbana e são regulados pelo CC.

Destaque-se que para se encontrar o conceito de imóvel urbano não é relevante a sua localização, mas sim a sua destinação e utilização.

Logo, é possível que o contrato de locação de um imóvel na região rural seja regulado pela Lei de Locações ou que um imóvel localizado na área urbana seja objeto de contrato de arrendamento rural. O que importa é a destinação conferida.

Se for misto, ou seja, se houver a presença de ambos, vige o critério da preponderância.

3.2.2. Espécies

A locação predial urbana se divide em duas espécies:

a) Locação Residencial, que se diferencia