AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Aluno: Deraci Francisco dos Santos

Graduando em Direito – Faculdade Salgado de Oliveira-Universo

Resumo

Este artigo buscou estudar parte do panorama atual envolvendo a lei de incorporações imobiliárias. Partiu do objetivo de analisar como se dá a legislação que rege os negócios de incorporações imobiliárias no Brasil. À referida legislação não é amplamente conhecida e divulgada, apesar de ser antiga anterior ao código de Defesa do consumidor, o qual também rege as relações de consumo no que refere aos referidos negócios imobiliários. A falta de aquecimento do mercado imobiliário em algumas épocas contribuiu para que a legislação não fosse mais amplamente conhecida, porém com a retomada do aumento da demanda do mercado imobiliário, bem como o crescimento de aglomerações de condomínios, faz com que aumente a importância de se conhecer e estudar a lei 4.591/64, referente ao tema. O consumidor, como em qualquer relação jurídica é considerada a parte de maior vulnerabilidade, na presente lei não é diferente, ela protege com todo seu arcabouço a figura do  adquirente sobre o incorporador, visando uma maior segurança do negócio, para entender o tema proposto este artigo tratou-se de uma pesquisa bibliográfica, com consulta nos principais materiais de referência na área, como sites, livros, artigos, dentre outros.

Palavra-chave: Legislação, incorporações imobiliárias, Código de Defesa do Consumidor, condomínio.

 

 

INTRODUÇÃO

 

O instituto jurídico da incorporação imobiliária está em vigor no direito brasileiro desde 1964,quando foi instituído pela lei 4.591/64, criada com a finalidade de dar maior segurança jurídica ao negócio, principalmente com maior respaldo legal aos adquirentes. A incorporação imobiliária caracterizando-se por ser uma das maneiras de instituição de condomínio edilício, constituído por unidades habitacionais autônomas.

 A referida lei trouxe maior confiabilidade ao empreendimento de incorporações, criando responsabilidade e direitos tanto para a figura contratual do incorporado, quanto para o adquirente. Posteriormente o código de Defesa do consumidor também foi criado para auxiliar a proteção dos direitos dos consumidores e começou a reger juntamente com a lei os adquirentes das incorporações imobiliárias.

Com o crescimento das grandes cidades o mercado imobiliário começa a crescer, com isso a incorporação imobiliária é uma forma de suprir a necessidade deste crescimento urbano. Diante do aquecimento do setor de construção, bem como maior possibilidade e abertura aos pagamentos e créditos de longo prazos, em épocas atuais, este ordenamento ganhou maior notoriedade e assim também  destaque nos estudos da área, apesar de ainda menos aprofundado diante de outras áreas do direito. Dessa forma esse artigo busca uma maior compreensão do ordenamento das incorporações imobiliárias, bem como as vertentes pertencentes ao assunto, assim serão expostos por meio de tópicos os principais assuntos que envolvem o tema em questão.

Para que essa pesquisa fosse possível, foi antecedida por um estudo bibliográfico, pois, por mais que ainda existam poucas pesquisas anteriores sobre o tema explorado, foi preciso um estímulo inicial para a compreensão do tema, e esse será feito por meio, primeiramente, da pesquisa bibliográfica.

 

 

Noções iniciais, importância  direitos e responsabilidades

 

A lei 4.591, instituída em 16 de dezembro de 1964, dispõe sobre as incorporações imobiliárias. Esse instituto vai regulamentar, promover a compra e venda de imóveis na planta, os imóveis que ainda não foram construídos, estes estão, ainda, em fase de construção e por isso não possuem o habite-se. O habite-se é o documento que assegura ao comprador a garantia de que o imóvel em questão está dentro de todas as normas exigidas pelo órgão responsável local, seja a prefeitura ou administração da região. (CRECI/PE, 2013).

Para que o imóvel seja alienada anteriormente a baixa de construção e o habite-se. No momento em que o imóvel está em edificação é preciso o registro do empreendimento imobiliário, para só posteriormente o imóvel ser anunciado para alienação total ou parcial.  A incorporação imobiliária trata-se de venda de coisa futura, e se difere do contrato de compra e venda que é regulado pelo código civil, no consonante ao momento da construção se submete a lei própria. (CRECI/RJ, 2017).

A incorporação caracteriza-se com objetivo da realização  de conjunto imobiliários, e respectivamente a venda dos itens ainda durante a construção. Um dos objetivos primordiais da lei em questão foi evitar que empresas façam negócios de má-fé com os compradores, promovendo golpes. (FILHO e DINIZ, 2005)

No que concerne aos direitos e deveres, há uma figura de suma importância no instituto das incorporações, o incorporador. O incorporador caracteriza-se pelo sujeito, seja pessoa física ou jurídica, profissional ou não, que  faça a alienação, promova a construção de edificações, constituintes de unidades autônomas, não importa a destinação posterior desta. O intituto de haver incorporação é caracterizado pela incubência, ato e não por ser feita ou não por uma empresa ou profissional específico. (OLIVEIRA, 2010)

Tanto o incorporador como o adquirente se incubem de direitos e deveres, como a instituição de uma Comissão de representantes dos adquirentes que poderá fiscalizar as obras, já o incorporador deverá prestar dados sobre o andamento das edificações, bem como tem o dever de gerir bem a destinação de recursos, dentre outros.

 

Responsabilidade do incorporador pela entrega da obra e patrimônio de afetação

 

De acordo com a lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, o incorporador, que é uma figura recorrente em empreendimentos de condomínios coletivos, pode ser definido como a pessoa, física ou jurídica, que como  negócio eventual ou frequente, desenvolve e constitui condomínios, com o intuito de gerar lucros com a venda de unidades autônomas. Assim, nos artigos 29 e 30 da referida lei apresenta-se as diretrizes para a definição do incorporador. (HUBERT, 2009)

O incorporador é figura chave no negócio de incorporações, ele concilia interesses, com isso adquire também uma responsabilidade na mesma proporção, arcando e lidando com riscos decorrentes de tal atividade.(GHEZZI, 2011). O incorporador, ainda tem o dever de atribuir-se a responsabilidade legal pela construção, respondendo pelo empreendimento sozinho ou de forma solidária, no caso em que tiver contratado a construção. (HUBERT, 2009)

Dessa forma, o incorporador responde tanto civilmente, quanto criminalmente, a própria lei instituiu o rol de deveres e obrigações do incorporador prescritas no capítulo II da referida lei. Assim, de acordo com Filho e Diniz(2005), existem as obrigações legais e as contratuais, existindo a legal de maneira pré-contratual, contratual referente ao período de execução da obra e também após a consumação do negócio, a instituição dessas obrigações visa proteger o comprador de possíveis atitudes de má-fé da outra parte. Já as contratuais, se referem ao contrato em si. Dessa forma “compete ao incorporador planejar a obra, redigir propostas e contratos, fazê-lo aprovar pela autoridade, tudo em termos tais que o edifício se constrói segundo tal plano, e o condomínio se constitui na forma redigida”