Análise de Princípios contratuais - estudo de caso

Caso 4 – Classificação dos contratos

Contratos típicos e atípicos

Ni Entiendo, empresa dedicada às atividades de comercialização de brinquedos educativos, decidiu implementar um plano de reestruturação interna, com foco em redução de custos e modernização de instalações. Entre os projetos abrangidos estava a mudança de sua sede para um imóvel mais adequado às suas necessidades e que cumprisse com as exigências de sustentabilidade para obtenção da certificação internacional Leadership in Energy and Environmental Design (LEED). Em razão dos cortes de custo, todavia, não era de seu interesse dispender recursos nem com a aquisição do imóvel, nem com as providências para adequá-lo às especificações exigidas.

Diante disso, Ni Entiendo entrou em contato com Legus Empreendimentos Imobiliários, empresa de investimentos imobiliários, para buscar uma solução jurídica que compatibilizasse os interesses e necessidades de ambas as partes. Após intensas negociações, celebrou-se contrato por meio do qual Legus se comprometeu a adquirir o terreno indicado por Ni Entiendo e a construir sua nova sede conforme as especificações determinadas. Uma vez concluída a edificação, Ni Entiendo a ocuparia pelo prazo mínimo de vinte anos, pagando em contrapartida o aluguel ajustado no contrato. Em razão dos investimentos realizados por Legus, o valor do aluguel foi fixado em valor significativamente mais elevado do que o praticado no mercado, prevendo-se ainda que, na hipótese de Ni Entiendo resilir unilateralmente o contrato antes do término do prazo de vinte anos, deveria pagar uma penalidade correspondente ao total dos aluguéis devidos até o fim do referido prazo.

O plano de reestruturação da Ni Entiendo foi extremamente bem-sucedido, triplicando a lucratividade da empresa. Assim foi que, passados dez anos de sua instalação na nova sede, os sócios da Ni Entiendo foram procurados pelo investidor internacional Billy Jobs, que efetuou um aporte significativo de capital e adquiriu 90% das quotas sociais da Ni Entiendo, tornando-se seu novo administrador. No contexto da nova política de gestão implementada, decidiu-se transferir a sede da Ni Entiendo para o centro comercial onde Billy Jobs concentrava todas as empresas sob sua administração.

Pela razão acima, Ni Entiendo enviou notificação à Legus, na qual comunicava a resilição unilateral do contrato e informava que procederia ao pagamento da penalidade em montante proporcional ao período de cumprimento do contrato (50%), conforme determina a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Legus, então, apresentou contra-notificação à Ni Entiendo, na qual recusou-se a receber o pagamento da penalidade no montante oferecido, alegando que o contrato seria atípico e, por isso, a penalidade seria devida em seu valor integral. Diante da recusa inarredável de Legus, Ni Entiendo ajuizou ação de consignação em pagamento da penalidade contratual que entendia devida, para que obtivesse a quitação de suas obrigações contratuais e pudesse tornar certa a extinção do contrato.

Havendo tomado ciência do ajuizamento da ação, Legus o procura como advogado e pergunta se deve aceitar o valor depositado em juízo por Ni Entiendo ou se deve manter sua pretensão ao recebimento integral da penalidade. Em sua resposta:

1. Analise o que caracteriza a tipicidade contratual e qual o critério de distinção entre contratos típicos e atípicos;
2. Especifique se o contrato celebrado entre Ni Entiendo e Legus é um contrato típico ou atípico, indicando, se houver, o nome atribuído à modalidade contratual;
3. Conclua se a penalidade contratual deve ou não ser proporcionalmente reduzida nos termos da Lei 8.245/1991, sendo procedente ou não ação de consignação em pagamento; e
4. Apresente os fundamentos jurídicos que embasam sua conclusão.