Direito Civil

Passo 2 

1. Definir condomínio edilício. 

Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condomínio é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1331). 

2. Explicar a natureza jurídica desta espécie do condomínio. 

Diversas teorias buscam explicar a natureza jurídica do condomínio em edificações, tendo em vista que não se lhe aplicam os rígidos e tradicionais princípios consagrados para o condomínio geral. Porém, prevalece, com efeito, o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica. Entretanto, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico. (CPC, art. 12, IX), em situação similar à do espólio e da massa falida.

3. Explicar a estrutura interna do condomínio. 

O condomínio é composto de unidades autônomas e áreas comuns. Assim preceitua efetivamente o art. 1331, caput, do Código Civil: "Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e, partes que são propriedade comum dos condomínios." 

Anuidade autônoma pode consistir em apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, abrigos para veículos ou casas em vilas particulares, não se reclamando número mínimo de peças nem metragem mínima. Nenhuma unidade autônoma pode ser privada de saída para a via pública (CC, art. 1331, §4). Exige a Lei n 4.591/64 que cada uma tenha designação especial, numérica ou alfabética. (Arts. 1, § 1, e 2). 

É indispensável que o edifício de componha de múltiplas unidades autônomas, isoladas entre si. Além das edificações, são também considerados condomínio edilício os conjuntos de edificações. 

Pode também o proprietário de cada unidade alugá-la, cedê-la, gravá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos, segundo dispõe o art. 4 da Lei n. 4.591/64. Na mesma linha estatui o § 1 do citado art. 1331 do Código Civil: "As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideias no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários". 

Aduz ainda o art. 1.339, § 2, do Código Civil é permitido ao condômino "alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral". Já se o condômino resolver "alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores" (CC, art. 1.338). Tal regra constitui exceção ao princípio de que o condômino pode alienar e gravar livremente o bem, sem necessidade de dar preferência aos consortes.