Do contrato de compra e venda

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

De acordo com o art. 481 do Código Civil a compra e venda é o contrato em que o vendedor compromete-se a transferir ao comprador a propriedade de um bem móvel ou imóvel mediante o pagamento de certo preço em dinheiro.

Em nosso ordenamento jurídico a propriedade do bem móvel se transfere com a tradição, e do bem imóvel com o registro do titulo translativo.

Podem ser objetos de um contrato de compra e venda BENS CORPÓREOS, pois os bens incorpóreos são objeto de cessão.

São elementos essenciais à compra e venda:

1. Partes = são os sujeitos da compra e venda (comprador e vendedor). As partes devem ser capazes, segundo o art. 104 do Código Civil.

2. Coisa = a coisa objeto de compra e venda deve ser lícita, possível, determinada ou determinável. E ainda deverá ser a coisa alienável, ou seja estar no comercio.

3. Preço = o pagamento deve ser em moeda corrente, e em caso de ser convencionado em moeda estrangeira ou ouro, deverá ser convertido na hora de realizar o pagamento. O preço não pode ser fixado por apenas uma das partes, mas poderá ser feito por um terceiro de confiança das partes.

4. Vontade = é o contrato de compra e venda deve ser isento de vícios, ou seja, manifestação da vontade livre e consciente.

Efeitos do contrato de compra e venda

Risco = na compra e venda há risco quanto a coisa e quanto ao preço.

O risco é sempre de quem tem o dever, quanto a coisa é o vendedor, e quanto ao preço é do comprador.

Despesas quanto ao transporte (tradição) e quanto a escritura e registro = o art. 490 do Código Civil autoriza a divisão de despesas, o vendedor é responsável pela tradição, e o comprador pelo registro.

Restrições à compra e venda

Venda de ascendente para descendente

É anulável a compra e venda de ascendentes (pais, avós, bisavós) para descendentes ( filhos, netos, bisnetos) salvo se autorizada pelos outros descendentes de grau mais próximo e do cônjuge do alienante. (art. 496)

Venda entre cônjuges

A venda entre cônjuges só é possível com relação a bens excluídos da comunhão. (art. 499)

Vedação de compra por pessoa encarregada de zelar pelo interesse do vendedor (art. 497)

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Venda de parte indivisa em condomínio

Exige-se direito de preferência, tanto para bens móveis como imóveis. Condomínio pro indiviso é aquele que não comporta divisão.

Vendas Especiais

Venda mediante amostra, protótipo e modelo ( art. 484 CC)

Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Venda ad corpus ou de corpo inteiro

É aquela feita como coisa certa e determinada com relação a bens imóveis, mesmo que isto não conste expressamente no contrato. Neste caso não interessa o tamanho da área, motivo pelo qual não se pode exigir complementação ou devolução do excesso de uma área.

Venda ad mensuram ( art. 500 CC)

É aquela feita por medida de extensão (metro quadrado, alqueire, hectare) É tolerável a variação de área de 1/20 ou 5% do imóvel.

Venda conjunta (art. 503 CC )

Na venda de coisa conjunta o defeito oculto de uma das coisas não autoriza a rejeição de todas.

Cláusulas Especiais à compra e venda

Retrovenda

Trata-se de uma cláusula em que o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mas as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas no melhoramento do imóvel.

Características da retrovenda

1. Só cabe em caso de bens imóveis.

2. O comprador adquire propriedade resolúvel, aquela que se extingue por haver condição resolutiva.

3. o prazo máximo da cláusula é de três anos.

4. o direito de resgate é intransmissível inter vivos, podendo ser transferido somente aos herdeiros.

5. o perecimento do bem por caso fortuito ou força maior extingue o direito de resgate.

6. frutos e rendimentos do bem imóvel ficam com o comprador.

7. se o comprador se recusar a entregar o imóvel cabe ação reivindicatória depositando o preço, porque a propriedade é resolúvel.

Venda a contento e sujeito a prova

Cláusula que subordina o efeito do contrato ao agrado da coisa pelo comprador.

Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita