Fiança e locação de coisas

FIANÇA E LOCAÇÃO DE COISAS

1-Definição

FIANÇA: A fiança é uma espécie de contrato através do qual uma pessoa, o fiador, garante com seu patrimônio a satisfação de um credor, caso o devedor principal, aquele que contraiu a dívida, não a solva em seu vencimento.

LOCAÇÃO: O contrato de locação de coisas é aquele em que, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição (CC, art.565). Por esta definição legal, podemos destacar que no contrato de locação de coisas, seus elementos fundamentais são os mesmos do contrato de compra e venda, quais seja, coisa, preço e consentimento.

EFEITOS DA FIANÇA E SUA EXTINÇÃO

A fiança é um contrato acessório em relação ao contrato principal, seus efeitos estão restritos à forma contratada e não pode ir além da dívida nem lhe ser mais onerosa. O credor não pode exigir o cumprimento da fiança do fiador antes do inadimplemento da obrigação, pois, a fiança só poderá ser acionada mediante o descumprimento da obrigação pelo devedor principal. No entanto, o credor só poderá exigir aquilo que foi afiançado para a obrigação principal.

Sobre este aspecto, vale ressaltar que na fiança locatícia, se o devedor principal não cumprir a obrigação e sofrer ação de despejo e o fiador não figurar como co-réu no pólo passivo, ele não responderá pela execução de eventual sentença condenatória. Sobre este assunto, em 2002, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 268, com o seguinte teor: “O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado”.

Considerando a característica acessória da fiança, segue esta o destino do contrato principal, ou seja, se a obrigação principal for nula, a acessória também será. Porém, a recíproca não é verdadeira, de forma que, se a fiança for nula por qualquer motivo, não quer dizer que o contrato principal também o será.

A fiança também pode ser extinta, pois, se o contrato principal for extinto,

automaticamente extingue-se a fiança, considerando se tratar de um contrato acessório em relação ao principal. Não existe nenhuma possibilidade de a fiança persistir se o contrato principal for extinto.

O Código Civil, em seus artigos 838, incisos I a III e 839, também apresenta

quatro hipóteses de extinção da fiança por liberação do fiador, por motivos inerentes à sua própria natureza, afastando a responsabilidade do fiador, ainda que tenha assumido a condição de devedor solidário com o principal.

A primeira causa (inciso I) é a moratória concedida pelo credor ao devedor, sem o consentimento do fiador, isto é, o credor concede novo prazo ao devedor para que cumpra a obrigação após o vencimento desta. Esta matéria já foi objeto de apreciação e manifestação pelo Superior Tribunal de Justiça, que entendeu que a moratória é condição de exoneração de fiança e, em havendo dois fiadores, se houver o consentimento de apenas um deles, o co-fiador que não anuiu fica desobrigado da fiança.

A segunda causa (inciso II), muito embora difícil de ser demonstrada na prática, é qualquer causa que traga como consequência a frustração do fiador na sub-rogação dos direitos do credor em relação ao devedor principal. O fiador, ao prestar fiança, tem conhecimento de que poderá ser compelido a pagar a dívida, no entanto, existe a expectativa da possibilidade de reaver o que pagou ao credor, junto ao devedor. Logo, se de alguma maneira o credor frustra essa expectativa, extingue-se a garantia.

A terceira causa (inciso III) ocorre com a dação em pagamento (datio in solutum) que constitui forma de quitação, ainda que indireta. Exemplificando, a fiança se extingue se o credor aceitar do devedor um bem como pagamento da dívida. Extinta a fiança, esta não se revigorará se a coisa dada em pagamento vier a sofrer evicção, isto é, se o credor vier a perder total ou parcialmente a coisa adquirida em favor de terceiro por decisão judicial.

A quarta causa, contida no artigo 839 do Código Civil, é a demora do credor na execução em que se alegou benefício de ordem. Se desta demora do credor resultar que o devedor venha a ficar em estado de insolvência, o fiador também fica exonerado de pagar a dívida, mas, somente se provar que os bens indicados, à época do benefício de ordem, eram suficientes para quitação da dívida afiançada.

OBRIGAÇÃO DO LOCADOR E LOCATÁRIO

Tanto locatário como locador têm obrigações a cumprir

Toda negociação vem acompanhada do exercício dos direitos e deveres entre os envolvidos. Na assinatura de um contrato há uma legislação estabelecendo o papel de cada uma das partes na venda ou no aluguel de um imóvel. A Lei 8.245/91 esclarece nos artigos 22 e 23 as obrigações do locador e locatário. O cumprimento da lei favorece uma relação harmoniosa. É o único jeito de todos os lados se darem bem.

Artigo 22 - cabe ao locador obrigações como:

. Depois de alugado, o imóvel deve ser entregue em estado para servir, que atenda ao destinatário (em bom estado).

. Enquanto estiver alugado, deve ser garantido o uso pacífico do imóvel locado e mantido a sua forma e o seu destino.

. Fica responsável pelos problemas, defeitos e vícios anteriores à locação.

. Se o locatário solicitar, deve fornecer descrição da situação do estado do imóvel, antes que efetive a sua mudança, registrando seus defeitos.

. Deve ser entregue ao locatário recibo com discriminação dos pagamentos realizados; é vedada a quitação genérica.

. Se houver, devem ser quitadas as taxas de administração imobiliária e de intermediações, considerando as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.

. Os impostos, as taxas, o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, deverão ser pagos, exceto a disposição expressa em contrário no contrato.

. Apresentar ao locatário, os comprovantes de parcelas pagas quando solicitadas.

. Pagar despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo Único-