Locação e respnsabilidade civil

10/02/2015

LOCAÇÃO (Lei 8245/91 e Código Civil)

OBJETO: Imóvel residencial e móveis (infungíveis). a) Bem Móvel Infungível: carro, DVD, vaga em garagem, espaço publicitário, = CC; b) Imóvel Urbano Residencial (principalmente) = CC e LI; e, c) Apart Hotel/Flat/Hotel = CC;

Também pode ser objeto de contrato de locação: a) Imóvel Urbano Comercial/Empresarial (matéria a ser estudada no 5º ano na disciplina Contratos Empresariais = CC e LI); b) Imóvel Rural (Arrendamento – Lei 4.504/64 / Estatuto da Terra).

Obs.: Um imóvel é considerado urbano ou rural mais pela sua exploração/destinação do que pela sua localização.

CONCEITO: É o contrato pelo qual o locador cede o uso e gozo dê determinado bem imóvel ou móvel ao locatário, mediante pagamento de aluguel e por tempo livremente ajustado.

PRAZO: Duração livre, mas a partir de 10 anos precisa de outorga uxória (se o locador for casado) vênia conjugal.

ALUGUEL: É essencial e periódico.

LOCADOR: É proprietário e possuidor (usufrutuário/arrendatário).

12/02/2015

GARANTIA: São 4 modalidades como seguro, fiança, caução e cessão fiduciária de investimento (ex poupança). Mas, o locador só pode exigir uma.

DIREITO DE PREFERÊNCIA: No caso do vendedor ou cessão do imóvel o locatário tem 30 dias para manifestar-se. Artigo 27 da Lei do Inquilinato, o contrato deve estar averbado no CRI.

LOCATÁRIO PRETERIDO: reclamar ou exigir pelo direito ou depositar o preço. (6 meses para haver para se o imóvel).

BENFEITÓRIAS: Direito de indenização, se necessárias ou úteis art. 35 da Lei do Inquilinato.

VOLUPTUÁRIAS: Não são indenizáveis, mas podem ser levantadas.

CLAÚSULA DE VIGÊNCIA: Art. 8º da LI, contrato por tempo determinado e averbado no CRI. No caso de venda, o comprador não pode pedir para o locatário sair não tendo cláusula nem registro comprovador, pode pedir para o locatário sair ou desocupar em 90 dias.

CLAÚSULA PENAL: Pode ser MORATÓRIA por atraso do pagamento do aluguel. Ou COMPENSATÓRIA para infração contratual, por ex: alteração, finalidade ou devolução do imóvel antes do fim do prazo.

DENÚNCIA VAZIA: Art. 46 LI, (sem ter um motivo plausível). Contrato escrito com prazo de 30 dias ou mais, após o fim ou mais, (prorrogado por tempo indeterminado) do prazo a denúncia não quer motivo independente.

DENÚNCIA CHEIA: Art. 47 LI, Contrato verbal ou por escrito com prazo inferior a 30 meses. Locador só pode pedir a devolução com motivo justo por ex: uso próprio ou falta de pagamento.

19/02/2015

DIREITO E DEVERES

DEVERES DO LOCADOR:

 *Permitir o uso e gozo pacífico do bem locado (sem gerar constrangimento ao locatário).

*Entregar o bem locado em perfeitas condições.

*Responder por vícios redibitórios (defeitos que pode aparecer na casa, mas tem prazo que é de 1 ano) do bem locado.

*Dar quitação do pagamento do aluguel e dos acessórios (pagamento do IPTU, Seguro).

DEVERES DO LOCATÁRIO

* Pagar pontualmente aluguel e contas consumo como água e luz e acessórios como IPTU e seguro.

*Pagar IPTU, se houver cláusula contratual lhe obrigando.

*Usar ou gozar o bem locado conforme sua natureza respeitando sua destinação.

*Não alternar qualquer problema com o bem locado.

*restituir o bem locado ao final do prazo em perfeito estado ou quando lhe for exigido de conservação, salvo apreciação natural.

• DIREITO DO LOCADOR

*Exigir aluguel em dia.

*Exigir garantia.

*Exigir conservação do bem locado.

*Reajustar aluguel anualmente.

• DIREITO DO LOCATÁRIO

*Indenização por benfeitorias necessárias e úteis, se autorizadas.

*Retenção para exigir indenização por benfeitorias necessárias.

*No caso de alienação permanecer com o bem locado até o fim do prazo no caso de cláusula vigência.

*Sublocar o bem locado, desde que com autorização do locador.

*Direito de púrgar a mora para evitar o despejo é um direito do locatário e ele pode exercer o direito de 24 meses.

     MANDATO (Art. 653 do CC)

CONCEITO: É o contrato pelo o qual o mandate outorga poderes ao mandatário para em seu nome praticar determinado ato ou administrar determinados interesse, por prazo determinado ou não e mediante remuneração ou não.

Objeto praticar ato e administrar interesse.

REPRESENTAÇÃO VOLUNTÁRIA: (Art. 115)

TÁCITO é aquele que uma pessoa começa a representar uma pessoa e o representado não se opõe. VERBAL OU ESCRITO.

PROCURAÇÃO: (Art. 654) instrumento que materializa o mandato, ou seja, é por meio dela que o mandato se materializa/instrumentaliza. Não é contrato. É apenas ato jurídico unilateral, pois apenas o mandante assina a procuração. Dessa forma, é possível haver mandato sem procuração (ex.: Mandato tácito e o Mandato verbal).

Características.

Pode ser por instrumento particular ou público.  Particular a firma reconhecido depende do terceiro. No caso de cliente e advogado não precisa de firma reconhecido. Reconhecimento de firma do outorgante/mandante/ representado só o terceiro/destinatário exigir (654,§2º,CC).

SUBSTABELICEMENTO: é a transferência dos poderes outorgado no mandato pela procuração. É instrumento/documento de transferência dos poderes outorgados/conferidos. É possível sempre que houver autorização na procuração. Se a procuração for omissa, pode substabelecer sem problemas. Se a procuração proibir, o substabelecente continua responsável, mesmo que o dano for oriundo de caso fortuito.

O substabelecente é o mandatário/outorgado e o substabelecido é sempre um terceiro, que está fora da relação original. Apenas o substabelecente assina o substabelecimento.

O substabelecente/mandatário pode transferir os poderes que lhe foram conferidos de forma parcial ou total.

Pode, ainda, transferi-los com reserva* ou sem reserva** de poderes.

Se for com reserva*, o substabelecente/mandatário mantém os poderes e atua conjuntamente com o substabelecido.

     Se for sem reserva**, o substabelecente/mandatário não mantém os poderes e, portanto, sai da condição de mandatário – como se tivesse renunciado aos poderes que lhe foram conferidos. Nesse caso, o substabelecente/mandatário deve notificar o mandante e continuar responsável por 10 dias.