O Artigo Científico: Apontamentos sobre o fenômeno do condomínio de fato no direito brasileiro

RESENHA

O artigo científico “Apontamentos sobre o fenômeno do condomínio de fato no direito brasileiro” produzido pelo autor João Emilio de Assis Reis buscou realizar uma análise acerca dos aspectos jurídicos e controvérsias do fenômeno datado como condomínio de fato.

De forma introdutória, o autor informou que o condomínio surgiu dentro da dinâmica das novas relações do direito de propriedade e isso se deve em razão das omissões causadas pelo Estado em fornecer serviços básicos que lhe seria dever. Com isso, os particulares se reúnem com a finalidade de executar tais serviços omissos.

Na visão do autor, o condomínio é um bem, ou conjunto de bens, que pertence(m) a um grupo de pessoas com direitos devidamente repartidos igualmente. Para fundamentar o seu posicionamento, o autor trouxe à sua pesquisa o pensamento de Caio Mário Pereira.

Segundo João Emilio, após a Primeira Guerra Mundial, em razão da crise habitacional e o crescimento das cidades, que surgiu inicialmente na Europa e o aumento valorativo dos terrenos urbanos houve a necessidade de um melhor aproveitamento do solo. Com isso, sugiram as propriedades horizontais, ganhando certa importância, principalmente, os condomínios edilícios como figura especial de condomínio, onde se tem a reunião orgânica de espaços comuns que servem às regras do condomínio, bem como espaços individuais de utilização exclusiva, consistindo em um direito de propriedade do seu titular. Dessa nova forma de habitação, demandou-se uma regulamentação específica para este tipo de propriedade.

Posto isso, segundo o autor, a expressão “condomínio” já é bastante criticada em razão de sua impropriedade, tanto por conta do “condomínio edilício” quanto pela nova figura que surge, o “condomínio de fato”. Isso porque, verifica-se uma antítese: fato e direito. Essa nova figura, conforme demonstra o autor, possui uma natureza híbrida, porque possui características de figura do direito real, bem como do direito obrigacional, ambas sendo utilizadas ao mesmo tempo.

Tem-se por um lado, cada condomínio exercendo a sua propriedade na forma tradicional que é plena sobre o lote de que é titular como uma unidade autônoma e o aspecto condominial que está direcionado para o bem de domínio público, em que os titulares dos lotes autônomos se organizam de modo semelhante ao do regime dos condomínios edilícios. Com isso, essa nova forma de condomínio vem para superar a divisão clássica entre direitos reais e obrigacionais.

Dessa forma, o autor aponta algumas das características básicas deste novo instituto de condomínio, dentre elas: as vias e espaços livres pertencem ao Município, alternando-se apenas o direito de uso, que é retirado da coletividade e assegurado aos moradores do local; as praças, ruas, vias de comunicação e outros espaços livres, tem seu uso limitado aos proprietários do lote; administração e funcionamento, normalmente a cargo de uma entidade associativa de moradores locais; dentre outros.

Um dos grandes problemas que se tem nesta nova figura de direito real está justamente ligado ao sistema de enumeração, ou melhor dizendo, “numerus clausus”. Isso porque, na visão do autor, existem diversos institutos que se caracterizam como direitos reais, mas não possuem este tratamento em razão do sistema de enumeração exaustiva. Este sistema é fechado, exclusivo, em que só se admite as situações ou figuras expressamente enumeradas na lei, diferentemente do que acontece no direito obrigacional, em que a vontade das partes é suficiente para a criação de uma figura válida.

Nesse cenário, em razão da forma dinâmica em que as relações de propriedade estão se desenvolvendo atualmente, haveria a necessidade de uma mudança no sistema numerus clausus para numerus apertus. Isso porque, da mesma maneira em que o direito muda, sob pena de engessar a vida em sociedade e perder sua finalidade, também caberia ao sistema de numerus apertus passar a reger sobre a propriedade.

Na visão do autor, este fenômeno possui algumas peculiaridades a serem observadas. Primeiramente, que este resulta de uma autonomia privada, da reunião informal de proprietários que por sua própria iniciativa passam a se comportar como verdadeiros condôminos diante de um bem público. Ainda, que possui a natureza híbrida, em que apresenta traços de outros institutos, como o loteamento fechado, condomínio horizontal e algumas figuras do direito administrativo. Isso porque não há óbices do bem público e de uso comum, objeto do condomínio de fato, em caráter privado, desde que obedeça aos requisitos e procedimentos estabelecidos nos moldes dos princípios constitucionais da administração pública.

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