O Conceitos e espécies

Locação

Conceitos e espécies

Locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante uma remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada.

Existem três espécies de locação

1. Locação de coisa
2. Locação de serviço
3. Locação de obra

Portanto, a locação abrange os contratos de uso e gozo, de serviços e de empreitada.

Características gerais:

As três modalidades de locação apresentam os seguintes caracteres gerais:

1. Cessão temporária do uso e gozo da coisa, sem transferência de sua propriedade, se tratar de locação de coisa; da prestação de serviços economicamente apreciáveis, se a locação for de serviço; ou da execução de obra determinada, se consistir em empreitada.
2. Remuneração que na locação de coisas é designada aluguel, na de serviço, salario, e na empreitada, preço.
3. Contratualidade, sendo um contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual, e de execução continuada.
4. Presença das partes intervenientes, isto é, no contrato de locação, de um lado temos o locador, e de outro, o locatário.

Locação de coisas:

A locação de coisas, conforme o código civil art. 565, é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário) por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível mediante certa retribuição.

As partes denominam-se locados, senhorio ou arrendador; e locatário, inquilino ou arrendatário. A retribuição pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel ou renda.

São elementos essenciais:

• Consentimento válido, que é a manifestação recíproca do acordo completo dos contraentes com o intuito de obrigar-se cada um a certa prestação com relação a outro. O consentimento deverá ser inequívoco, porem não se exige que seja expresso; não se requer obrigatoriamente manifestação direta de vontade é suficiente o consentimento indireto. A omissão e o silencio podem ser tidos como manifestação de vontade.

Se não houver consenso expresso ou tácito a respeito da locação e suas condições não se terá contrato.  Em algumas circunstancias o locador não é o titular do domínio, por exemplo, com o inventariante, que pode alugar bens do espolio e com o usufrutuário, embora outra pessoa tenha a propriedade ele pode alugar o objeto que lhe foi dado em usufruto para obter rendimentos, pois tem o direito de usar e fruir desse objeto. Se houver mais de um locador ou locatário, entende-se que são solidários se o contrato não estipular o contrario.

O condômino não poderá dar isoladamente em locação de coisa comum, por ter apenas a parte ideal. Dessa forma a locação de bem indivisível só será permitida se houver mutuo consenso entre os condôminos, prevalecendo a maioria em caso de divergência.

• Capacidade dos contraentes, pois o contratante tem que ter consciência de seu ato, e pratica-lo livre e espontaneamente. O contrato de locação envolve somente atos de administração, por transferir o uso e gozo da coisa e não o domínio; portanto, as restrições para capacidade dos contratantes não são tão rigorosas quanto na compra e venda.  Os absoluta e relativamente incapazes só poderão alugar se representados ou assistidos pelos seus representantes legais.

• Cessão de posse do objeto locado, devera ser 1. Infungível, 2. Inconsumível, pois se destinadas a serem consumidas, impossível seria a sua restituição pelo locatário no termino do contrato, 3. Suscetível de gozo, 4. Determinado ou determinável, 5. Dado por quem possua titulo suficiente para fazê-lo 6. Alienável ou não alienável.

• Remuneração, ou seja, aluguel ou renda que o locatário paga periodicamente pelo uso da coisa, em regra em dinheiro, embora possa ser solvida mediante entrega de frutos e produtos. O aluguel devera ser certo e determinável ou ao menos determinável. O valor do aluguel poderá ser estipulado livremente. Se o locatário não pagar o aluguel sua cobrança acontecera via executiva ou poderá ter a resolução contratual.

• Lapso de tempo determinado ou não, pois não há qualquer limite de prazo locativo, exceto o que se refere aos bens das pessoas jurídicas de direito publico interno.

• Forma livre, como  lei não exige forma especial, o contrato valera seja qual for a forma que se revestir, portanto não será necessário que a manifestação valida da vontade dos contraentes, seja feita por documento escrito. Deve-se acreditar na palavra do locador, até provem o contrario, em tudo que se referir a locação, suas declarações irão se presumir como verdadeiras

Direitos e obrigações do locador:

O locador tem o direito de:

 1. Receber o pagamento do aluguel;

2. Cobrar antecipadamente o aluguel desde que a locação não seja garantida por caução real ou fidejussória, e seja para temporada, fora esses casos cobrar o aluguel antecipadamente é uma contravenção penal;

3. Exigir do locatário, na locação de prédio urbano, uma das seguintes garantias: caução dinheiro garantia fidejussória (fiança), seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;

 4. Mover ação de despejo;

5. Reaver a coisa locada ou prédio alugado após o vencimento da locação, antes de o prazo estipulado se vencer, o locador só poderá reaver o bem locado ressarcindo o locatário das perdas e danos, o qual terá direito de retenção enquanto não perceber tal indenização;

 6. Autorizar por escrito, a cessão de locação, a sublocação e o empréstimo do prédio;

 7. Pedir a revisão judicial do aluguel ou a atualização dos alugueis das locações residenciais ou não residenciais após três anos de vigência do contrato;

 8. Ser comunicado de sub-rogação na locação não so em caso de extinção , mas também pro exemplo por separação extrajudicial ou judicial.

E a obrigação de:

1. Entregar ao locatário a coisa alugada com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina;

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