O Direito Civil

01.08.2016

Direitos Reais

Cronograma

1. Condomínio
2. Condomínio Edilício

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1. Propriedade resolúvel
2. Propriedade fiduciária
3. Alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/97 e Dec 911)

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1. Enfiteuse
2. Superfície
3. Servidão predial

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1. Usufruto
2. Direito de uso
3. Direito de habitação
4. Concessão de uso e moradia Lei 2.220/01
5. Concessão de direito real e uso

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1. Compromisso irretratável de compra e venda (Lei 6766/79)

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1. Direitos Reais de garantia
2. Hipoteca
3. Penhor
4. Anticrese

08.08.2016

Condomínio – 1314 a 1330 CC.

Introdução: o condomínio diz respeito ao princípio da exclusividade da propriedade. A propriedade é exclusiva, o que significa que só pode te rum titular sobre a coisa e no condomínio eu tenho dois ou mais titulares sobre a coisa. O primeiro problema é este, no condomínio eu tenho dois ou mais titulares, em tese afrontaria o princípio da exclusividade que diz que por regra geral a propriedade só admite um titular. Para não ferir o princípio irá se trabalhar com cota ou fração, onde o titular não tem parte certa. A fração é ideal porque ela não tem localização certa. E quando se fala que determinado imóvel tem três condôminos eu estou dizendo que cada um terá 33.333%   da coisa, e está porcentagem está em parte ideal na coisa e não em parte certa.

Foi criado a teoria da propriedade ideal onde se enseja o condomínio romano, em que ele irá trabalhar sempre com a noção de fração ou cota, que é exatamente o percentual da coisa proporcional ideal em relação aos outros condôminos.

Se trabalha com a qualidade da proporcionalidade que significa que a fração que se tem sobre a coisa determina direito e obrigações.

Outra característica importante é a transitoriedade, ela é uma relação transitória o que significa que ninguém é obrigado se manter condômino de ninguém, ou seja, a relação condominial é solúvel.

Se tem duas grandes formas de extinguir a relação condominial: a primeira é a uma ação de divisão de coisa comum se a coisa não é divisível se tem uma alienação da coisa comum.

Uma característica é que é alienável então a quota ou fração é penhorável.  

Características:

• Condomínio romano
• Fração ou quota
• Proporcionalidade
• Transitoriedade
• Solúvel
• Alienabilidade

Comunhão:

Não confundir com o que se chama de comunhão. Comunhão é o regime de bens, que parte de um outro pressuposto que é chamado de teoria da propriedade integral e parte do pressuposto que é chamado de condomínio germânico, também chamado de comunhão de bens. Na comunhão não há fração, não há cota. Na comunhão de bens o marido e a mulher têm 100%   da coisa simultaneamente, portanto há uma integralidade que se estabeleceu por ocasião do casamento, que pode ser universal ou parcial, não tendo importância. A relação não é transitória, o vínculo é permanente, o bem que está em comunhão não é suscetível de dissolução, só há uma maneira de extinguir este vínculo que é a dissolução da sociedade conjugal. O bem em comunhão ele é inalienável entre as partes.

Conceito de condomínio:

É uma espécie de propriedade constituída por dois ou mais titulares em que se atribui fração ou cota sobre o todo a cada um deles.

Espécies:

Se tem duas grandes espécies de condomínio

1. Condomínio voluntário (1314 a 1326 do CC)
2. Condomínio necessário (1327 a 1330 do CC)

O que os distingue é que o condomínio voluntário é chamado de condomínio pro indiviso, que é um condomínio por parte ideal onde cada condômino tem uma fração ideal sobre localização ideal sobre o todo (apartamento dos herdeiros). Já o condomínio necessário chamado pro diviso cada titular tem uma fração ideal de localização certa (condomínio de muros, cercas, valetas) aqui se tem um bem imóvel, são bens que dividem dois terrenos, dois imóveis.

O condomínio necessário na verdade está mal localizado porque a relação quanto aos efeitos é uma relação de vizinhança. Aqui só existe um direito importante a ser analisado que é o direito de extremar, ou seja, é o direito de edificar, invadindo proporcionalmente o imóvel alheio.

Efeitos jurídicos quanto ao condomínio voluntário:

1. Efeito quanto a posse

Todos eles são titulares do ius possidendi, ou seja, todos eles têm a posse com base na propriedade, eles não têm uma posse fática e sim uma posse jurídica. Todo o condomínio tem a posse sobre o todo. Como consequência trás:

1. Não há posse em parte certa e isolada por ninguém (nenhum condômino tem), a não ser que haja autorização por todos. Art.1314 do CC.
2. A segunda regra é que todos têm plena proteção possessória contra terceiros ou contra condômino.

1. Efeito quanto a propriedade da coisa

0s direitos do proprietário são os direitos de:

• Usar
• Fruir (ele tem que frui na obtenção dos frutos e das despesas) art.1326 do CC. Os frutos serão sempre proporcionais aos quinhões.
• Dispor (direito de dispor da coisa), o verbo dispor tem dois grandes significados o primeiro é gravar (estabelecer direito reais) e o outro alienar.  

O condômino poderá gravar? Depende, se no momento de gravar precisar dar posse a alguém, aí não poderá gravar as cotas. Se eu quiser dar posse terei que pedir autorização dos demais condôminos, preciso da outorga de posse. Todos os condôminos têm que gravar concomitantemente.

Poderá fazer sem outorga da posse a hipoteca e a alienação, pois você não dá posse a ninguém, art.1420, parágrafo segundo.

Quanto a alienação se tem o direito de preempção, ou seja, o direito de preferência.