O Direito Civil Condomínio Edilício

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

1. Conceito: “propriedade imobiliária especial que se caracteriza pela coexistência indissociável, no mesmo imóvel, de compartimentos de propriedade individual com áreas de propriedade em comum de tantos quantos forem os proprietários das unidades de propriedade individual”.

VER 1.331 (edificações) e 1.358-A (terreno).

1.1 Frações ideais: parcelas de propriedade das áreas comuns de cada unidade exclusiva. Indissociáveis. Percentual e não metragem. Como calcula?

2. Legislação: Lei 4591/1964 e o CC, arts. 1331 em diante, e 1.358-A.

3. Natureza jurídica: atualmente não mais se discute exatamente sobre a natureza jurídica do condomínio, mas sim a sua existência como sujeito de direitos e deveres, e legitimidade ativa e passiva, nos termos do art. 75, XI, do CPC. É possível a constituição de uma PJ para administração.

4. Instituição e Constituição:

4.1 ATO DE INSTITUIÇÃO: nascimento (1332). Escritura pública. Registrada na matrícula do terreno. Origem por 2 formas:

a) destinação do(s) proprietário(s): intenção de criar condomínio edilício.

b) incorporação: é o empreendimento/atividade negocial própria de construir um edifício/casas que constituirão condomínio edilício. Venda na planta ou depois de pronto.

4.2 ATO DE CONSTITUIÇÃO: é a convenção do condomínio. Natureza estatutária/institucional e não contratual. Convenção x regimento.

 

5. Direitos e deveres dos condôminos:

        5.1 DIREITOS: (CC, art. 1335)

a) os direitos em relação às unidades de propriedade exclusiva: é como em qualquer outro bem, excetuando-se as garagens e outras partes da unidade, no que se refere ao direito de disposição e fruição. O problema das garagens: garagem unidade autônoma x garagem acessório x garagem área comum. Qual a solução?

b) os direitos em relação às partes comuns:

i. o direito de usar as partes comuns é “livre”, desde que se não exclua os demais condôminos;

ii. a reivindicação é igualmente livre, independente das frações ideais;

iii. a disposição não existe, salvo no que se refere às frações ideais, que vão sempre em conjunto com as partes de propriedade exclusiva;

iv. a fruição é livre, salvo no que se refere às garagens (CC, art. 1331, § 1º).

c) os direitos em assembleias:

Assembleias são as reuniões dos condôminos para deliberação de assuntos pertinentes ao condomínio.

c.1) DOIS TIPOS: ordinárias e extraordinárias.

As ordinárias são obrigatoriamente realizadas uma vez por ano, para cinco finalidades possíveis: (CC, 1.350)

As extraordinárias podem ser convocadas sempre que é necessário deliberar sobre qualquer assunto.

c.2) CONVOCAÇÃO: Síndico. ¼ dos condôminos. Via judicial no caso de necessidade não atendida pelos legitimados a convocação (CC, 1.350, § 2º).

c.3) FORMA DE CONVOCAÇÃO: qualquer forma que comprove convocação de todos. Forma prevista em convenção é válida, inclusive via digital/eletrônica.

c.4) QUORUM: é a quantidade de votos necessária para a deliberação específica.

c.5) QUORUM ESPECIAL: é determinado em lei ou na convenção do condomínio, sem a qual não se delibera. Quando há quórum determinado em lei, a convenção não poderá altera-lo. A assembleia de quórum especial pode ser segmentada até que se atinja a quantidade mínima de votos para a deliberação.

c.6) QUORUM GERAL: quando não existe quórum especial, a assembleia deliberará em primeira convocação e segunda convocação, com limites mínimos previstos nos arts. 1.352 e 1.353.