O Direito civil

INTRODUÇÃO

O presente estudo versa sobre a temática da locação e alienação para vaga de garagem em condomínio edilício. Trataremos do assunto analisando o artigo 1.331 do Código Civil frente a entrada em vigor da Lei nº 12.607/2012, que trouxe uma reforma pontual ao § 1º do artigo mencionado, a saber:

Art. 1.331 antes da edição da Lei nº 12.607/12

[...]

§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Depois da edição da Lei nº 12.607/12

§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

 A LOCAÇÃO DA VAGA DE GARAGEM PARA TERCEIROS.

A vaga de garagem é considerada como parte da unidade privada do condômino e, em razão disso, deve ser utilizada exclusivamente por seu proprietário. Geralmente, seu título de propriedade é conferido juntamente com o registro da escritura pública da própria unidade autônoma.

Atualmente os novos empreendimentos , vendem vagas  separadamente , em atendimento às necessidades de condôminos que precisam dispor de um número maior de abrigos de veículos do que aqueles vinculados ao seu apartamento.

Assim sendo, é possível optar pelo registro autônomo da vaga em face da unidade privada. Essa distinção confere ao proprietário a possibilidade de dispor da sua vaga de garagem de forma muito mais desimpedida do que se o seu registro estivesse vinculado à escrita do apartamento.

Há também que se observar o artigo 1.338 do Código Civil, in verbis:

“Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”, ou seja, as opções de locatários ganhariam um grande impulso, pois extrapolariam os limites dos condôminos, sendo aceitos, inclusive terceiros estranhos ao condomínio.

Como uma tentativa de reduzir o entusiasmo pela exploração econômica, o referido art. 1.338 colocou um freio na liberdade para celebração de contratos de locação de garagens. O legislador exigiu o cumprimento do direito de preferência entre os condôminos para, a partir de então, ser viabilizada a oferta para estranhos àquele convívio comunitário.

Fato é que, esta opção do Código Civil sempre foi bastante criticada pelos doutrinadores pátrios. Silvio de Salvo Venosa compõe a corrente que se posiciona contra esta possibilidade de locação para terceiros, conferida pelo Código atual. O referido autor, ao comentar o Código Civil, alerta para uma maior fragilidade da segurança do condomínio quando se autoriza a locação da garagem para aqueles que não se apresentam como condôminos, sugerindo inclusive uma ampla restrição a esta possibilidade. Segundo o doutrinador, “deveria o Código ter sido mais específico e incisivo. Não só a convenção e o regulamento podem vedar o ingresso de estranhos, como também a assembléia geral pode decidir sobre a matéria.^[1]

O doutrinador Pedro Elias Avvad, nesse mesmo sentido afirma que “muito embora a lei tenha aberto uma possibilidade de alugar área no abrigo para veículo a estranhos sem a tradicional ressalva “se a convenção o permitir”, está claro que o condômino locador, não fica, só por isso, autorizado a ignorar o estatuto interno alugando a sua vaga a estranhos, caso haja proibição expressa neste sentido.^[2]

Portanto, apesar de não constar no dispositivo mencionado, a necessidade de previsão acerca da possibilidade de locação para terceiros, pelo menos, na convenção de condomínio deve ser imposta. Esta exigência busca assegurar, no mínimo, o dever de informação aos demais condôminos da viabilidade de locação aos outros, mantendo, assim um comportamento isonômico para todos. Além disso, garante, ainda, a participação dos demais proprietários na deliberação de condutas a serem adotadas junto ao condomínio.

O NOVO § 1º DO ARTIGO 1331.

A alteração trazida no § 1º do art. 1331 veio legitimar aquilo que os doutrinadores mais cautelosos tinham em mente. Pois agora, o legislador, resolveu limitar a liberdade do condômino quanto à alienação e a locação da sua vaga de garagem. A partir de então, somente com a autorização expressa na convenção de condomínio é que será possível adotar qualquer dessas atitudes. Ou seja, a simples omissão quanto a este tema deve ser interpretada como obstáculo à locação ou alienação da vaga de garagem para terceiros que não os condôminos.

Sendo assim, por exemplo, locar um “abrigo para veículos” sem a devida autorização expressa precedente da convenção de condomínio não assegura a validade do contrato de locação, haja vista que foi desobedecida a norma expressa, agora, em lei.

Agora, as garagens só poderão ser alugadas ou alienadas se houver autorização expressa dos condôminos. E, para isso, é necessário ter o aval de dois terços dos moradores em assembleia. A exceção vale apenas se a permissão for estabelecida na Convenção do condomínio.

Até a entrada em vigor da referida lei, era permitido um morador alugar a sua vaga de garagem para estranho, bastando oferecer primeiro aos próprios moradores — o que poderia ocorrem em assembleia ou com o simples informativo no quadro de avisos do condomínio. Porém, com a modificação implementada pela lei, o condômino somente poderá alugar sua vaga a estranhos se a convenção assim permitir.

É importante que fique claro que a lei não veda a locação das vagas para outros condôminos, pelo contrário, esta passa a ser a única opção do morador que tem uma vaga a mais.

Lembrando que prédios garagens e condomínios com garagens com matrículas separadas, são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as unidades imobiliárias.  O objetivo principal da nova lei é oferecer mais segurança aos prédios residenciais e comerciais, reduzindo a circulação de estranhos.

Registre-se o contido no Parecer nº 1.246, de 2010, do Relator Senador Pedro Simon: “Dessa maneira, poderão os condôminos locar ou vender suas propriedades a terceiros, não-proprietários de unidades no prédio, mas os abrigos para veículos dependerão de autorização contida na convenção do condomínio”